A Balla Ingatlan szakértői vendég-posztjából kiderül, hogyan is állunk most kínálat és minőség szempontjából. Érdekes és fontos piaci hírek, aktualitások a blogon, most!
Az ingatlanpiaci kínálat jelenlegi helyzetéről
Míg vevőből lenne elég, elsősorban a szűkös és túlárazott kínálat okoz most gondot az ingatlanpiacon. A panelek továbbra is keresettek, de az egyre dráguló családi házakat is elkapkodják a XIV. és XVI. kerületben a kertvárosi részeken.
Amikor a harmadik hullám kezdett laposodni és megtörtént az első korlátozások feloldása, érezhető volt egy nagyobb impulzus az ingatlanpiacon. Ez azonban mára alábbhagyott. Most már átléptünk a kissé visszafogottabb, nyári ingatlanpiaci szezonba. Az érdeklődők a járvány elmúlt hónapjai után érthető módon szeretnék kiszabadulni a lakásaikból, kiélvezni a nyarat és nem ingatlanokat járni a hőségben. A legnagyobb probléma most mégsem a kereslettel van, hanem azzal, hogy nagyon szűk a kínálati piac – jelezte Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője.
Ha megjelenik egy olyan lakás a piacon, mely a keresett kategóriába tartozik és nincs túlárazva, vagyis a piaci átlagárnál nincs 20-30 százalékkal magasabbra értékelve, akkor arra pillanatok alatt lecsapnak az érdeklődők. Annyira szerény most a kínálat jó ingatlanokból - magyarázta az ingatlanközvetítő.
Erős kereslet, gyenge kínálat?
Megfigyelései szerint jelenleg egy erős keresleti piacról beszélhetünk, de a gyenge kínálat mellett továbbra is nagyon sok a túlárazott ingatlan. Ezek nagy része olyannyira túl van árazva, hogy egyáltalán nem mutatkozik irántuk kereslet. Vagyis a vevők már az alkudozásba sem vágnak bele, egyszerűen továbblépnek a következő hirdetésig.
Ami az árakat illeti, mintegy 3-4 százalékos növekedés volt megfigyelhető az idei év során. Ezt határozottan lehetett érezni a zuglói panellakásoknál, de a téglaépítésű használt ingatlanoknál is jelentkezett. Szintén drasztikus, 5-7 százalékos áremelkedés volt jellemző a XVI. kerület kertes családi házainál, ahol ma már meg kell barátkozni 90-100 milliós alapárakkal egy jobb minőségű ház esetében. Itt is az a probléma, hogy nem olyan a kínálat, ami ki tudná elégíteni a keresleti oldal igényeit.
A túlárazottság mértéke 10-20 százalékra tehető, ami az átlagos lakásoknál 3-4 milliós ártöbbletet jelent. Egy konkrét példát is említett az ingatlanközvetítő: egy Thököly úti, kétszobás lakás induló hirdetési ára 34 millió forint volt. Melyet aztán végül 28 millió forintért tudtak eladni. Ezt persze már lehetett sejteni az elején is, a tulajdonos azonban ragaszkodott a magasabb induló árhoz - tette hozzá.
Az alku és értékesítési idő faktor
Az alku ennek megfelelően jelentős, 10-20 százalékos is lehet egy-egy ingatlan esetében. Ugyanakkor, ha egy lakást piaci átlagáron kínálnak, akkor alku nélkül is pillanatok alatt elkel. Viszont, ha nagyon a reális ár felett hirdetik, akkor egyáltalán nincs rá kereslet - magyarázta a szakértő. Aki azt is hozzátette, hogy jellemző egyébként, hogy a tranzakciók sok esetben sem eladói, sem vevői szempontból nem sürgősek, így mindkét oldal hajlamos kivárni.
Az értékesítési idők általában 3 hónap környékén alakulnak abban az esetben, ha túlárazott az ingatlan. Ilyenkor az első egy-két hónap általában azzal telik, hogy a tulajdonos kitartja az árat. Majd ha valamiért mégis komolyan gondolja az eladást, akkor a harmadik-negyedik hónapban megkezdődik az ár mérséklése egy vevők számára is elfogadható szintre.
A leginkább keresett kategóriát megint a panellakások jelentik ebben a két pesti kerületben. Hiszen az áraik ugyan már nagyon megközelítették a téglalakásokét, még mindig a leginkább megfizethető kategóriát jelentik. De az is megfigyelhető, hogy még ezeket a relatíve olcsó panellakásokat is sokszor csak minimális, 20 százalékos önerővel tudják megvásárolni az emberek. Mivel “kevesen rohangálnak a zsebükben 20-30 millió forinttal” - fogalmazott Sebestyén Tamás.
A kétszobás, közepes méretű panellakások ára jelenleg 24-28 millió forint között mozog. Ennyiért pedig nem lehet téglaépítésű lakásokat kapni. A családi házaknál a 90-100 milliós induló árak jellemzők, míg az újépítésű lakásoknál az egy évvel ezelőtti 800-850 ezer forintról már 1 millió forintig kúsztak fel az árak. De úgy néz ki, hogy ezen az áron is van rájuk kereslet.
A befektetők és a kínálat viszonya
A befektetők továbbra is jelen vannak a piacon, annak ellenére, hogy rövid távú lakáskiadásról most egyáltalán nem beszélhetünk. Keresik a jó állapotú lakásokat, melyeket hosszú távra 130-150 ezer forintért ki tudnak adni. A felújítással foglalkozó befektetők ugyanakkor nehezebb helyzetben vannak, mivel nehéz olcsó, felújítandó ingatlanokat találni, ráadásul az építőanyagárak és a munkadíjak drasztikus növekedése is nehézséget okoz számukra.
Emiatt egyébként azt is érezni lehet, hogy a jobb állapotú ingatlanok felé húznak a vevők, bár mindig találni olyanokat, akik saját maguk akarják intézni a felújítást, hogy úgy nézzen ki a lakás, ahogy ők azt megálmodták - tette hozzá a szakértő, aki végül megjegyezte, hogy az elkövetkező hónapokban inkább stagnálás lehet jellemző az ingatlanpiacon. Ősztől várható nagyobb mozgás, ugyanakkor egy esetleges negyedik hullám befolyásolhatja ezt a prognózist, míg a jövő évet a választások teszik bizonytalanná.
