Az elmúlt hónapokban egyre több ingatlanszakember fogalmazta meg ugyanazt a tapasztalatot: „van érdeklődés, de nincs üzlet”. A hirdetések fent vannak, a telefon csörög, a vevők nézelődnek – mégsem zárulnak le az adásvételek.
Mi most nem benyomásokból indultunk ki, hanem konkrét adatokból. Három évre visszamenőleg, negyedéves bontásban vizsgáltuk meg, hogy az adott időszakban hirdetett lakások és házak mekkora része tűnt el három hónapon belül a piacról. Másképp fogalmazva: milyen gyorsan „forog” a kínálat.
Az elemzéshez az Ingatlantájoló hirdetési adatbázisát használtuk. Minden vizsgált időpontnál azt néztük meg, hogy a három hónappal korábban aktív hirdetések közül mennyi maradt a piacon, és mennyi került le. Bár egy hirdetés eltűnésének több oka is lehet, a gyakorlatban ez jellemzően eladást jelent, ezért az egyszerűség kedvéért a három hónapon belül eltűnő ingatlanokat eladottként kezeltük.
A kép egyértelmű: a szakmában érzett lassulás nem pusztán hangulat, hanem számokkal is alátámasztható jelenség.
Mit mutat a forgási sebesség?
Az általunk vizsgált mutató nem az árakról, hanem a tranzakciós aktivitásról szól. Azt mutatja meg, hogy az adott negyedévben hirdetett ingatlanok hány százaléka tűnik el három hónapon belül.
Minél magasabb ez az arány, annál élénkebb a piac. Ha alacsony, az azt jelzi, hogy a kínálat „beragad”, a tranzakciók száma visszaesik.
Azért ezt a mérőszámot választottuk, mert beszédesebb, mint pusztán a hirdetések száma. Egy portálon a kínálat nagysága sok egyéb tényezőtől is függhet, de az, hogy mi mennyi idő alatt talál gazdára, közvetlenül jelzi a piaci dinamika erősségét.
Stabil évek után jött a rakétaszerű felpörgés
2023 elejétől 2024 nyaráig viszonylag kiegyensúlyozott időszakot láttunk.
• Lakások esetében a három hónapon belül eltűnő hirdetések aránya 37 és 45 százalék között mozgott.
• Házaknál ez 30 és 37 százalék közötti sávban alakult.
Vagyis nagyjából minden harmadik-negyedik ingatlan cserélt gazdát egy negyedéven belül. Ez nem volt kiugróan erős, de stabil működést jelzett.
A fordulat 2024 augusztusában kezdődött. Innentől meredek emelkedés indult, amely 2025 februárjára tetőzött.
• Lakásoknál 75 százalékos
• Házaknál 71 százalékos
forgási arányt mértünk. Ilyen magas értéket korábban nem láttunk.
A kiugrás mögött több tényező is állhatott: a 2024 elején indult CSOK Plusz, a lakáscélra felhasználható nyugdíjpénztári megtakarítások bejelentése, a mérséklődő infláció és a javuló kamatkörnyezet együtt jelentős keresleti hullámot indított el.
A lendület gyorsan kifulladt
A csúcs azonban rövid életű volt. 2025 februárja után meredek visszaesés következett.
2025 májusára a piac gyakorlatilag visszatért a korábbi, 2024 előtti szintekre. Az igazi meglepetést azonban a legutóbbi negyedév hozta.
Lakások esetében az országos forgási arány mindössze 20 százalék körül alakult. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanok alig ötöde tűnt el három hónapon belül a piacról – vagyis négyből három hirdetés fennmaradt.
A házaknál a visszaesés kevésbé drámai, de így is jelentős: a 71 százalékos csúcsról 32 százalékra esett vissza a mutató. Ez már inkább a korábbi, mérsékelt szinthez közelít, de a kontraszt a csúcshoz képest látványos.
Budapest valamivel jobban tartja magát
A részletesebb bontásból az is látszik, hogy a piac nem teljesen egységesen lassult le.
2026 februárjára:
• Országosan a novemberben hirdetett lakások 21 százaléka kelt el három hónapon belül.
• Budapesten ugyanez 34 százalék volt.
Házaknál a különbség kisebb:
• Budapest: 34 százalék
• Országosan: 32 százalék
A főváros tehát valamivel ellenállóbb, de nem beszélhetünk kiugróan erős teljesítményről. Budapest inkább a középmezőnyben mozog, mintsem élmezőnyben.
Jelentős területi különbségek
Megyei bontásban már markánsabb eltérések láthatók.
Az ország jelentős részében 30 és 36 százalék közötti a három hónapon belül eltűnő hirdetések aránya. Ez mérsékelt, de működő piacot jelez.
A Dunántúl több térségében viszont 20 százalék alatti arányt mértünk. Több nyugati és délnyugati megyében, valamint Hajdú-Biharban is kifejezetten alacsony a forgási sebesség. Ezeken a területeken a „nem köttetnek üzletek” tapasztalatot a számok is visszaigazolják.
A legnagyobb meglepetést Bács-Kiskun megye okozta, ahol 60 százalék felett volt a három hónapon belül eltűnő hirdetések aránya. Ez extrém magas aktivitást jelez, amely élesen eltér az országos trendtől.
Összegzés: nem a hangulat romlott, a dinamika esett vissza
Az adatok alapján világos, hogy a piac nem egyszerűen „óvatosabb”, hanem ténylegesen lelassult. A 2024 végén és 2025 elején látott felpörgés inkább átmeneti hullám volt, mint tartós trend.
Ma a kínálat jelentős része beragad, a tranzakciók aránya alacsonyabb, és a piac forgási sebessége visszatért – sőt egyes szegmensekben az alá is csökkent – a korábbi évek szintjének.
A szakmában érzett tetszhalott állapot tehát nem pusztán benyomás: a számok is azt mutatják, hogy az ingatlanpiac jelenleg lényegesen lassabb fordulatszámon működik, mint a tavalyi csúcspont idején.
Hozzászólások