Tisztelt Horváth Úr!
Lakásunk szobáiból hatalmas ablakokon keresztül a Fűvészkertre látunk, sőt télen még a gellérthegyi Szabadságszobor is látható. Az érdekelne, hogy a rika szép kilátásra való tekintettel mennyivel (%-ban négyzetméterre vetítve, vagy esetleg egyösszegben a teljes vételár kialakításánál) növelhető az ingatlan eladási ára?
Köszönettel és üdvözlettel
Simonyi Jánosné
Kedves Simonyi Jánosné!
Érdekes és egyben nehezen megválaszolható kérdést tett föl nekem. A lakások árát két tényező határozza meg döntően, az egyik a "milyen", a másik a "hol" kérdés köré csoportosítható. A milyen adja meg a választ a lakás műszaki, használati értékeire, azaz mikor, miből és milyen minőségben épült, mit tud a szóban forgó lakás. Ebben a tekintetben a "fapados" 120.000.-Ft/nm ártól eljuthatunk az 5-600.000.-forintos, luxus kivitelig.
Az ár további részét a "hol" kérdésre adott válasz tartalmazza, ez a telek milyenségét, fekvését, jellegét és többek között esetleges panorámáját foglalja magába. Ettől lesz egy lakás ára 1 millió Ft ( vagy akár efölötti ) nm árú. A frekventált fekvés ( abszolút belváros, vagy egyéb okokból felkapott "divatos" környék ) panoráma nélkül is felnyomhatja az árat. A panoráma azonban szinte fekvéstől függetlenül értéknövelő, természetesen más az értéke egy eldugott dűlőben, mint a város amúgy is magas értéken elismert pontján. Időnként vannak viták a panoráma jellegét illetően az eladó és a vevő között, az eladók néha olyan látványt is panorámának tekintenek, amelyet a vevők nem. Panorámának általában azt a látványt tekintjük, amely meglehetősen tágas rátekintést nyújt a tájra ( településre ) és amit látunk, azt tetszetősnek, szemet gyönyörködtetőnek is találjuk. Egy több négyzetkilométer nagyságú külfejtés látványa megfelel az első feltételnek, de egyáltalán nem a másodiknak. Nehezen lehet a lakást panorámásnak tekinteni, ha a szép látvány csak a lakás ablakának egy sarkából állva, vagy az erkély egy pontjáról látható - amúgy pedig a lakás ablakaiból a fotelből a szomszédos ház tűzfala látszik. A frekventált helyen lévő lakások esetében a valódi panoráma ténylges érték, azt a bírósági gyakorlat is elismeri ( pl. ha egy eléépítés miatt elvész a panoráma, vagy annak egy része ) . Ha számszerűsíteni kell, azt viszonylag pontosan csak a lakás és a látvány együtes mérlegelésével lehet negadni - de ökölszabályként a lakás értékének 10-20 %-ka körül van a panoráma értéknövelő hatása.
Baráti üdvözlettel:
dr. Horváth Csaba
