Tisztelt Ügyvéd Úr! 2011. 11. 11-én eladtam 8 millió Ft értékben családi házamat, amelyet 2006-ban vásároltam. 2012. dec. 2-án vásároltam 3,5 millió Ft értékben egy közös udvaros ingatlant. Értéknövelő beruházásokat végeztem 2,5 millió értékben. Sajnos összeférhetetlen lakótársaim lehetetlenné tették lakhatásomat (rendőrségi ügyek, feljelentések, per etc.). Most lehetőségem nyílt elcserélni egy 5 millió Ft értékű ingatlanra. Milyen adókötelezettség fog terhelni? A két lakás jelenlegi állapotában azonos értékű. Az adóhatóság tud-e ebben az esetben méltányosságot gyakorolni, hiszen önhibámon kívül kényszerülök a cserére? A tarthatatlan állapotot hivatalos okiratokkal tudom igazolni.
Lányom 2012. júniusában 7,7 millió Ft értékben eladott egy ingatlant Kerepesen. Hozzám költözött és most szándékomban áll vásárolni számára egy 4,7 millió Ft értékű ingatlant lakóhelyemen, Miskolcon. Azért az én nevemre kell vásárolni, mert hitelt szeretnénk felvenni, és neki nincs bejelentett munkahelye. Érvényesíthető-e ebben az esetben valamilyen adókedvezmény? Ha ő haszonélvezeti jogot kap a vételben, beszámítható-e az ő lakáseladása?
Tisztelettel: Fazekas Márta
Kedves Fazekas Márta!
Nézzük egyenként a kérdéseket.
A csere esetén az új ingatlan megszerzése után vagyonszerzési illetéket kell fizetnie. Ezt az az elcserélt ingatlanok érték-különbözete után szabják ki. Ha Önök a szerződésben azonos értéket jelölnek meg, azt az adóhatóság helyben is hagyhatja, de módosíthatja is, mondhatja azt, hogy egyik vagy másik ingatlan a szerződétől eltérően többet ér, s ez után fogja kiszabni az illetéket. Ennek az illetéknek azonban minimális lehet a mértéke, miután ha mondjuk 500.000.-FT a különbség, annak 2 %-a mindössze 10.000.-Ft. Ha pontosan azonos értékek cserélnek gazdát, akor elvileg a vagyonszerzési illeték mértéke 0.
A személyi jövedelem- adó tekintetében a 2006-ban vásárolt és 2011-ben eladott lakás után nem kell Szja-t fizetnie.
A 2011-ben 3,5 millióért vásárolt ingatlan mostani cseréje (kvázi 5 millióért való értékesítése) során adókedvezményt az eltelt idő még nem keletkeztet. Ha számlával vagy egyéb, NAV számára elfogadható okirattal tudja igazolni az értéknövelő beruházásokat és azok bekerülési küöltségét, nem lesz értékkülönbség és Önnek adófizetési kötelezettsége. Félő, az adóhatóság az összeférhetetlen szomszédot ebben az esetben se tekinti adót mérséklő körülménynek, méltányosságot gyakorlatilag az adó részletekben való megfizetésével gyakorolnak - ha engedélyezik azt. Ha a ráfordítások csak részben igazolhatók a NAV által megkövetelt módon, s a másik félnek esetleg mindegy, hogy az elcserélt ingatlanok forgalmi értéke mekkora, (mert pl. öt évnél régebbi a saját ingatlanának tulajdonjog szerzése) érdemes átgondolni, hogy az ingatlanok forgalmi értéke nem azonos-e véletlenül azzal az összeggel, amely az Ön ingatlanának vásárlási ára + igazolható ráfordítások összege kiad.
A második kérdés: a helyettesítő vétel kedvezménye megszűnt. Azaz akkor sincs ilyen alapon adókedvezmény, ha haszonélvezeti jogot szerez a 4,7 millióért vásárolt ingatlanban a kedves lánya.
Barátsággal:
Dr. Horváth Csaba
