Az apró részleteket se bízza a véletlenre
Ha már megtetszett egy eladó lakás a vásárlónak, hasznos számos fontos részletre figyelnie. Érdekelheti például, hogy a kiszemelt házban, lakásban végeztek-e a közelmúltban valamilyen szerkezeti felújítást, vezetékcserét, víz-, gázcsőcserét. A legbiztosabb információt az jelentheti, ha ennek elvégzéséről a tulajdonos írásos megrendelést, vagy számlát tud mutatni. Egyébként a vevő a tulajdonos szavahihetőségére hagyatkozhat, de nem árt a szomszédoknál, társasház esetében a közös képviselőnél érdeklődnie arról, látták-e a munkálatokat végzőket. Ugyancsak a közös képviselőt érdemes megkérdezni arról, a lakástulajdonos fizette-e a közös költséget vagy tartozása van.
Előre gondoljon a rejtett hibákra
Igazán bosszantó, ha már csak akkor veszi észre az új tulajdonos lakásában a rejtett, elhallgatott hibát, miután kifizette az árát, megtörtént az adásvétel. Például beköltözés után kiderül, hogy penészes a fal a beépített szekrény mögött, beázik a tető, esetleg el van törve a pincelépcső. Ilyenkor az az első kérdés, ami megfogalmazódik: jár-e kártérítés?
Az adásvételi szerződésben rögzíteni kell, hogy megtekintett, ismert állapotban kerül az ingatlan megvásárlásra. Amennyiben később derülnek ki olyan komolyabb hibák, amelyekről a vevőt nem tájékoztatták, a vevő kérheti a szerződés módosítását, a vételár csökkentését, vagy kártérítés címén közös megegyezéssel érvényesítheti felmerült igényét. Nem látható, nem várt károk – például csőtörés – miatt azonban nem vonható a volt tulajdonos felelősségre.
Jó tudni: használt lakás vásárlásakor különösen fontos, hogy megfelelő szakemberrel, pl. Statikussal vizsgáltassuk át az ingatlant. Fontos felméretni annak valós állapotát, a későbbi kellemetlenségek elkerülése érdekében.
Lakáskeresőknek is segít az ingatlaniroda
Nem csak az eladóknak, de az ingatlankeresőknek, leendő vevőknek is hasznos az ingatlanközvetítők kínálatát tüzetesen átböngészni. Az adás-vételek kb. Ötven százaléka már ingatlanirodákon keresztül bonyolódik, Budapesten akár nyolcvan százalékot is elérheti az arány. Az Ingatlanbazar.hu oldalon külön kiemelve is megtalálhatóak az egyes irodák hirdetései, így kényelmesen, egy helyről feltérképezhető a teljes kínálat, elérhetőek az iroda hasonló ingatlanai, sőt az ingatlanos szakemberek leveszik vállunkról az ingatlanvásárlással járó adminisztratív teendők terheit is. Amennyiben az ingatlaniroda nem rendelkezik a vevő preferenciáinak megfelelő ingatlannal, speciális igényfelmérés után megkeresi a számára legmegfelelőbbet.
Mennyi a foglaló? Mikor jár vissza?
A polgári jogban a foglaló a szerződést biztosító mellékkötelezettségként a szerződéskötéskör a kötelezettségvállalás jeleként átadott pénzösszeg vagy más dolog.
Amennyiben a felek az adott összeget az ingatlan adás-vétel létrejöttének biztosítékaként foglalóként adják, abban az esetben a szerződés meghiúsulásáért felelős fél elveszíti azt az összeget, azaz ha a vevő, vagy a bérlő hibájából, neki felróhatóan nem jön létre a szerződés, akkor a tulajdonos megtarthatja a foglaló összegét, viszont ha a tulajdonos a szerződés megkötése és a foglaló átvétele után nem tud teljesíteni, abban az esetben az eladó/tulajdonos köteles duplán visszafizetni vevője/bérlője részére.
Létezik egy harmadik eset – igaz ritkán – a szerződés meghiúsulással kapcsolatban, amikor egyik fél sem felelős (tehát abszolút rajtuk kívülálló ok miatt nem tud létrejönni a megállapodás), vagy mindketten egyformán okolhatók, ebben az esetben szokták mondani, hogy vis maior – ilyenkor a foglaló összege szimplán visszajár a vevő/bérlő részére, és mindenféle következmény nélkül megszűnik a szerződés.
Elég egyértelműen rendelkezik a jog, hogy mely esetek tartoznak ebbe a kategóriába: természeti, és egyéb katasztrófák, ha egy ingatlan adásvételnél egy tulajdonostárs él az elővásárlási jogával, vagy haláleset történik az érintett felek körében, vagy ha a bank nem ad hitelt (bár ilyen esetben kötbért szoktak kikötni, amely a foglalóval azonos mértékű).
A foglaló szokásos mértéke 10% és a vételárba beleszámít.
Szerződések átírása közüzemi szolgáltatóknál
Ingatlanvásárláskor fontos a közüzemi szolgáltatóknál a szerződések átíratása. A vevő, az új lakó ugyanis biztosan nem szeretné, ha a korábbi lakó áram-, gáz- és vízdíját kellene fizetnie. Ahogy a régi lakó se örülne, ha az új esetleg tartozást halmozna fel és azt rajta követelnék, mert az ő nevén maradt a szerződés s így viselnie kellene a közüzemi költségeket. Az átírást mind a régi, mind az új tulajdonos kezdeményezheti.
A szerződés aláírása személyesen a mérőóra ellenőrzésekor, az ügyfélszolgálati irodában, vagy postai úton történik. Szükségünk lesz az adás-vételi szerződésre vagy egy friss tulajdoni lapra, személyazonosságot igazoló okmányra, valamint az ingatlan eladója és vevője által aláírt átadás-átvételi jegyzőkönyvre, mely tartalmazza a mérőóraállást az átadás idejében, valamint a felek kijelentik, hogy a továbbiakban felmerülő költségek a vevőt terhelik.
A tulajdoni lap ellenőrzése
Adásvételi szerződéskötés előtt eladóként is célszerű az ingatlan friss tulajdoni lapján ellenőrizni, hogy minden rendben van-e a lakással, rendezettek-e a jogi viszonyai. A tulajdoni lap I. Részéből kiderül, mekkora az ingatlan pontos alapterülete, mi a pontos besorolása (társasházi lakás, szövetkezeti házi lakás, kivett lakóház, udvar, gazdasági épület stb.), van-e esetleg az ingatlanra bejegyezve bármilyen vezetékjog, stb. A tulajdoni lap második részén szerepel, hogy az ingatlannak hány tulajdonosa van és milyen arányban tulajdonosai az ingatlannak, mióta, és milyen jogcímen szerezték azt. A szerzés időpontja az adózás miatt fontos kérdés.
A harmadik rész tartalmazza, hogy van-e bármilyen teher bejegyezve, például jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, haszonélvezeti jog, elővásárlási jog, de itt van feltüntetve, ha tulajdonjog fenntartással adásvételi szerződést kötöttek az ingatlanra.
Adásvételi szerződés tartalmi elemei
Ingatlan adásvételi szerződés kizárólag írásban köthető, a szóban kötött szerződés érvénytelen. Az ingatlan adásvételi szerződéskötés lényege az ingatlan tulajdonjogának vételár fejében történő átruházása, ezt kifejezésre is kell juttatni a szerződésben. Az írásbeli szerződésnek tartalmaznia kell a felek – eladó/vevő – pontos beazonosítását: családi és utónevét (hölgyek esetében leánykori nevét), anyja nevét, születési évét, lakcímét, személyi igazolvány számát, személyi számát, adószámát. Cégek, szervezetek esetén a cég neve, adószáma, székhelyének pontos címe, a cégbírósági bejegyzés száma a legfontosabb adatok. A vétel tárgyát, az ingatlant egyértelműen azonosító adatok sem hiányozhatnak a szerződésből, ezek: az ingatlan típusa, pontos címe, helyrajzi száma. Természetesen a pontos vételárat is fel kell tüntetni. Jó néhány kikötés mint pl.: az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése, az ingatlan birtokba adásának időpontja, az ingatlan állapota a megállapodás írásba foglalása nélkül is érvényes, de célszerű ezeket is rögzíteni, hisz az esetleges későbbi jogvita során a bizonyítást megkönnyíti.
Keresleti piac panelekre
Végre valóban megindulni látszik az ingatlanpiac. A viszonylag erős év eleji forgalom március hónapban sem esett vissza, 21%-kal több tranzakció bonyolódott márciusban, mint előző év hasonló időszakában. Óvatosan kell azonban kezelnünk ezeket az adatokat, hisz tavaly a szélsőséges időjárás miatt alakult alacsonyabban a harmadik havi forgalom. A lakossági kivárás, ami a válság utáni éveket jellemezte oldódni látszik, a több tízezer elhalasztott vásárlás, óvatosan visszaszivároghat a piacra.
Most érdemes eladni, keresleti piac jellemző a panellakásokra, ami az árakban is megmutatkozik. 8-12%-os áremelkedés figyelhető meg pl. A győri panellakások esetében. Nyugat-magyarországon 135ezer ft, közép-magyarországon (fővárost is beleértve) 160 ezer, északkelet-magyarországon 100ezer ft a panelok átlag négyzetméter ára. A panelok mellett keresettek még az alacsonyabb értékű 1 ill. 1,5 szobás téglalakások is. A téglalakásoknál győrben 5-6%-os emelkedés már megfigyelhető, a nyugati régiókban nagyjából 180 ezer ft/m2 áron keltek el a téglalakások, az alföldi megyékben az árak 165 ezer ft/m2 körül mozogtak. (Forrás: Egyediotthon ingatlan)
Hosszadalmasabb a zártkertek eladása
2014. Március 1-je óta az új földtörvény termőföldre vonatkozó szabályait kell alkalmazni a zártkerti ingatlanokra is. Az 1 hektárnál kisebb, általában hobbikertként használt városszéli telkek adásvételére tehát ugyanaz vonatkozik, mint a szántókra, és annak aranykorona értékét is bele kell foglalni az adásvételi szerződésbe.
Mit jelent ez a gyakorlatban? Míg régebben a zártkerteket úgy adták-vették az emberek, mint egy lakást, most erre nincs lehetőség. A szerződés első példányát egy biztonsági csíkkal ellátott papírra kell kinyomtatni, amelyet a földhivatalban kell megvásárolni, darabját 80 forintért. Az okirat minden oldalát sorszámozni kell, a lapokat pedig úgy összefűzni, hogy ne sérülhessenek. A szerződést 60 napra ki kell függeszteni a helyi önkormányzatoknál: annak, akinek elővásárlási joga van, megvétózhatja a megállapodást. Ezt követően az okirat több fórumot is megjár, mire visszakerül az ügyvédhez, többek között a helyi földbizottság jóváhagyására is szükség lesz.
Nőhet a kereslet
A lakáshitelezés élénkülést érzékelik banki szakemberek, tovább nőhet a potenciális ingatlankeresők száma. Csökkent a lakáshitelek kamata, kedvezményekkel csábítanak a pénzintézetek, jelenleg több bank is akciósan hirdeti lakáscélú hiteleit.
Egyes bankok olcsóbban kínálják piaci lakáshiteleiket, akad olyan, amelyik elengedi a folyósítási jutalékot és kamatkedvezményt ad. Van, ahol teljes egészében visszakapható a közjegyzői díj, a bank átvállalja az értékbecslés költségét, elengedi a szerződéskötési díjnak legalább a felét. Mindenütt alapvető feltétel azonban, hogy a jövedelem a banknál vezetett folyószámlára érkezzék.
A verseny általában a lakáscélú hiteleken belül, a támogatott és a piaci feltételű hitelek között dúl. Fontos kiemelni, hogy a támogatott hitelek esetén az ügyfél által fizetendő kamat – jogszabályi rendelkezés miatt – nem csökkenhet hat százalék alá, míg a piaci hitelek esetén nincsen ilyen korlátozás.
Hatályba lépett az új földtörvény
Május elsején megszűnt a külföldiek földvásárlási moratóriuma, életbe lépett az új földtörvény, amely a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról rendelkezik. A külföldiek földvásárlási moratóriumának megszűnése azt is jelenti, hogy az uniós polgárok – amennyiben megfelelnek a törvényi előírásoknak – ugyanolyan elbírálás alá esnek mintha belföldiek lennének.
Az új földtörvény lényegében olyan szabályokat tartalmaz, amelyek szavatolják a magyar termőföld magyar tulajdonban maradását. Fontosabb elemei, amelyek korábban nem szerepeltek a vonatkozó jogszabályokban pl.: az elővásárlási és elő-haszonbérleti sorrend, a helyi földbizottságok működése, valamint az a kitétel, hogy csak földműves szerezhet földet.
Fontos tudni: a zsebszerződéssel jogellenesen való termőföldhöz jutást, és annak kísérletét is szankcionálja az új büntető törvénykönyv, ezért is vált büntető jogi fogalommá a zsebszerződés.
Mérséklődött a kereslet
A kiugró márciusi ingatlanpiaci forgalmat követően áprilisban némileg mérséklődött az év elejei lendület, országosan 7 619 ingatlan adás-vétel bonyolódott. Igaz így is 4%-kal több ingatlan cserélt gazdát, mint tavaly ugyanebben a hónapban.
Nyugat-magyarországon minden huszadik ingatlan szorul felújításra az áprilisban vásároltak közül, budapesten a szokásosnál valamivel több felújítandó ingatlant vettek (a lakások 6%-át). Pest megye az újépítésűek piacán volt a legerősebb, arányuk az összes megvásárolt ingatlan 6%-át jelentette.
Korcsoport megoszlás szerint vidéken a 30-asok vásároltak leginkább (42%), a fiatalabbak csupán a vevők 18%-át alkották. A vásárlás oka hasonlatos a budapestiéhez, a vevők közel egyharmada (31%) első lakást vett, egyötöde (21%) pedig befektetési célból vásárolt. A nagyobba költözők országosan, egységesen 20%-os arányt képviseltek áprilisban. (Forrás: Duna House barométer)
Felújítandó vagy új?
Egy túlkínálatos piacon viszonylag könnyű kifogni olyan nyaralókat, amiket érdemes felújítani, legyen akár vízparti vagy attól távoli, a település belsejében lévőről szó. Felújításukra mérettől függően a vételár felét, vagy kicsivel több mint felét kell költeni, bővítés esetén további 2-3 millió forinttal lehet pluszban kalkulálni.
Fontos tudni: felújítandó nyaraló vásárlása esetén érdeklődjön az illetékes önkormányzatnál a helyi előírásokról, esetleges korlátozásokról. Míg korábban egységes előírások voltak érvényben, még az anyaghasználatot is megszabták, ma ahány önkormányzat, annyi előírás.
Ha nagy számban nem is, például a balatonnál, főként siófokon keresik idén a telkeket is, a korábbi évekhez képest többen tervezik új ingatlan építését. Az északi parton kelendőek az új építésű apartmanházak lakásai is. A bérlemények tekintetében keresleti piacról beszélhetünk, tehát befektetési célzattal is érdemes nyaraló vásárlásában gondolkodni. (Forrás: Balla Ingatlanirodák)
Segít a térképes alkalmazás
Számos szempontot veszünk figyelembe egy ingatlan vásárlásakor, ezek közül az egyik legfontosabb, a hely és a környék. Az ingatlanbazar.hu évekkel ezelőtt elsőként jelentkezett térképalkalmazással magyarországon, 2014. Májusában újabb térképes funkcióval egészítette ki hirdetési adatlapjait „hasznos helyek a közelben” néven. Figyelembe véve, hogy a régi flash alkalmazás és a térkép hamarosan lecserélődik, az új térképes funkció alapját az openstreetmap – szabadon felhasználható és szerkeszthető – térkép adatbázis adja.
A designjában letisztult, jól átlátható térképen a kereső megjelenítheti a meghirdetett ingatlan környékén található legfontosabb köz-, oktatási, kulturális, egészségügyi és egyéb intézményeket, szolgáltatókat, bankokat, atm-eket, postákat, élelmiszerboltokat, vendéglátóhelyeket, közlekedési megállókat, parkolókat, stb. A környékről minél több hasznos információt biztosító interaktív térkép még inkább segíti az ingatlankeresőket a tájékozódásban ill. döntésben.
Az új tulajdonos is kérheti a bejelentett lakcímek törlését
Változott a lakcímbejelentésre vonatkozó jogszabály. Az új tulajdonos illetékmentes eljárást indíthat a jegyzőnél vagy a járási hivatalnál, és kérheti a bejelentett lakcímek törlését, ha ezt a korábbi tulajdonos elmulasztotta volna. Ez az eljárás általános ügyintézési határidőhöz kötött, 20 napon belül lezajlik.
A jegyző az eljárás keretében megvizsgálja – akár helyszíni szemle során – hogy valójában kik laknak az adott lakcímen, s ha megállapítja, hogy ott a tulajdonoson és családján kívül nem lakik más, döntést hoz és fiktiválja ezeket a lakcímeket. A jegyző egyben értesíti azokat, akik be voltak jelentve az ingatlanba, a nyilvántartásban szereplő lakcímükön. Ha nem veszik át a levelet, az is bizonyítja, hogy ők már nem laknak ott. A jegyzőnek ilyenkor csak értesítési kötelezettsége van.
Az ügyfélkapus rendszeren keresztül nem lehet ilyen ügyeket intézni, aki a jegyzőnél szeretné a fiktiválási eljárást kezdeményezni, személyesen vagy levélben indíthatja el az eljárást. (Forrás: Közigazgatási és Elektronikus Közszolgáltatások Központi Hivatala, inforadio.hu)
Némiképp csökken az alku mértéke
Májusban emelkedett az ingatlan adás-vételek száma, magasabb a kereslet, mint tavaly bármikor, nő a hitelfelvételi kedv ezzel párhuzamosan némiképp csökken az alku mértéke.
A családi házak eladóinak kellett májusban rugalmasabbnak lenniük az alku tekintetében, vidéken az alku átlag mértéke 11%, budapesten 8%, míg pest megyében 7%. Panelek és téglalakások estében 4-6% körüli alku volt a jellemző. Az összes lakástípust tekintve is az országos átlag a fővárosban 5%, vidéken pedig 7%, ez utóbbi érték egy hónappal korábban még 8% volt.
fontos lépések az alku előtt: térképezzük fel a környék ingatlanárait, majd vessük össze az általunk kiszemelt lakás vagy ház árával. Elemezzük a hirdetés szövegét, ha megtalálható benne az „irányár”, vagy „sürgősen eladó” kifejezések, biztosan helye lesz az alkunak. Az ingatlant érdemes szakemberrel is ellenőriztetni, a profi értékbecslő vagy műszaki ellenőr ugyan pénzbe kerül, de az általuk felfedezett hibák kitűnő alkuhelyzetet teremtenek. Ne legyünk restek megkérdezni a közös képviselőt, sőt a szomszédokat is, hisz az alkufolyamat szempontjából hasznos információkkal szolgálhatnak.
Sietni kell a hitelfelvétellel?
Idén ősztől jöhet a jövedelemarányos törlesztőrészlet szabályozás, amely szerint a hiteltörlesztésre fordított havi összeg nem lehet magasabb a NAV által igazolt jövedelem bizonyos százalékánál.
Az intézkedéscsomag az igazolt jövedelemre vonatkozó pontja többeket is negatívan érinthet. Elsősorban az a vállalkozói réteg lesz korlátozva ezzel, aki minimálbéren (esetleg fél-minimál béren) van bejelentve. Egyes bankok jelenlegi gyakorlata szerint nem csak a NAV által igazolt, hanem a vállalkozás pénzügyi mutatói (forgalom, nyereség) figyelembevétele mellett ún. „jövedelem vélelmezéssel” is számol, és eszerint végzi az ügyfelek hitelképességének vizsgálatát.
A jövedelemvélelmezés a hitelt igénylő vállalkozó ügyfelek esetében eléri az 50%-ot. Akik tehát vélelmezett jövedelmükkel terveznek idén hitelt felvenni ingatlanvásárlásra, célszerű már most elindítaniuk a folyamatot, vagy minél hamarabb kell gondoskodniuk a megfelelő jövedelem igazolhatóságáról – ebben az esetben viszont figyelembe kell venni, hogy a hiteligénylést megelőző teljes évet kell majd magasabb jövedelemmel igazolniuk. (Forrás: Duna House)
Hogy alakulnak az árak?
Az idei első félévben a téglaépítésű lakások esetén a fővárost követően somogy megyében keltek el a legdrágábban a lakások, 268ezer ft/m2 áron. Ennek fő oka a balaton-parti településeken (balatonlelle, siófok, balatonföldvár) megvásárolt új vagy újszerű lakásainak magas ára.
Nem sokkal maradt el ettől az ártól elsősorban győr és sopron lakásainak négyzetméterára sem. Budapesten legdrágábban az V. kerületben vásároltak (379e ft/m2), majd az i. És II. És III. kerületek következtek. Legolcsóbb régió vidéken borsod-abaúj-zemplén megye volt 87, a fővárosban pedig a XXI. ker. 162 e ft/m2 árával.
Győr-moson-sopron megyében a panelek is magas árat produkáltak az első félévben, sőt a 182 ezer ft-os négyzetméterenkénti ár az átlag fővárosi 177 ezernél is magasabb lett. Ezt követte hajdú-bihar 154 ezerrel, majd pest és bács-kiskun, ahol még 140 ezer fölött vették a panellakásokat. A legalacsonyabb áron tolnában 98– és borsod-abaúj-zemplén megyékben 84 ezer ft/m2 összegért keltek el a panelek. (Forrás: Duna House barométer)
Milyen céllal vásárolunk?
Júniusban rendkívüli mértékben megugrott a fővárosban a befektetői jelenlét. Közel minden harmadik tranzakció befektetési céllal valósult meg, a megvásárolt ingatlanok átlagértéke 14,5 millió forint. Az egyébként ugyanekkora arányt képviselő elsőlakás vásárlók így a második helyre szorultak 25%-kal. Ők átlag 12 millió ft-ot költöttek lakásonként. Vidéken a befektetők már jóval kisebb jelenlétről tanúskodtak, arányuk júniusban csupán 13%.
Az elsőlakás vásárlók és a nagyobba költözők 27-27%-os arányt képviseltek vidéken. Míg az elsők átlag 7,4 addig a másik csoport 17 milliót költött lakásonként. Vidéken, a fővároshoz hasonlóan, a nagyobba költözés volt a fő eladási szempont júniusban. Minden harmadik eladó ezért vált meg ingatlanjától, átlag 10,4 milliós eladási árral, hogy nagyobb lakásba költözhessen. A kisebbe költözők és az örökölt ingatlanjukat eladók egyaránt 21-21%-kal voltak jelen az eladói oldalon. A vidéki örökösök átlagosan 8,7 milliós bevételre tettek így szert.
Egyre tudatosabbak a vevők
Ingatlanrovatunkban a hasznos tippek mellett általában arról írunk, mozgásba lendült-e a piac, milyen áron kelnek el a lakások, mely ingatlanok iránt van kereslet. A lakásvásárlásokat és -eladásokat emberi élethelyzetek motiválják, ezért nem ritkán érdekes olykor vidám szituációk is adódhatnak egy-egy adás-vétel kapcsán.
Eladóként érdemes arra figyelnünk minél vonzóbbá tegyük az eladásra szánt ingatlanunkat, kerüljük a negatív benyomást keltő helyzeteket. Ha netán nem átlagos háziállatokat tart valaki otthon, pl.: pókokat, hüllőket, esetleg vadászgörényt érdemes letakarni őket, mert sokakat elriaszthat. A klasszikus házi kedvencekkel is legyünk körültekintőek, nem mindenki cica- vagy kutyabarát.
Legyünk rugalmasak, ne lepődjünk meg az olyan egyedi kérésen sem, ha valaki esetleg próbaalvást kérne. Volt már rá példa: egy vasútállomáshoz közeli lakás vevőjelöltje nem elégedett meg az eladó válaszával, miszerint nem zajos a lakás. Kérésére a tulajdonos beleegyezett az ott alvásba, végül az üzlet megköttetett.
Egyedi hirdetésszöveg némi humorral
Mire kell figyelnünk egy ingatlanhirdetés megszerkesztésénél, ha eredményt szeretnénk elérni? Az első benyomás a legfontosabb. Lényeges a jó minőségű fotó, de egy szokatlan, különleges hirdetési szöveg is segíthet kiemelni a hirdetést a többi közül. Akár egy kis humort is csempészhetünk a sorok közé.
„lakás eladó gépesített konyhával” vagy „hipermodern konyha már-már földöntúli technológiával”? Merjen rendhagyó lenni, valami sajátosat megfogalmazni! A tömegből kitűnő, egyedi hirdetések még inkább megragadhatják a lakáskeresők figyelmét. Inspirációra van szüksége? Az ingatlanbazar.hu ehhez nyújt segítséget 2014. Augusztus 4-től induló akciójában. Az ingatlankereskedelmi portál célja, hogy a figyelmet még inkább felkeltő hirdetések szerepeljenek az oldalon, s ehhez szakember készíti el a szöveget igény esetén. A vállalkozó kedvűek önállóan is próbálkozhatnak, ötletet meríthetnek az ingatlanbazar.hu nyitó oldalán egyedi hirdetések menüpontjára kattintva.
Bizalom és profizmus
Szakmai hozzáértés, tájékozottság, jó kommunikációs készség, nyitottság mellett a bizalom és a profizmus a legfontosabbak az ingatlanközvetítők felé támasztott elvárások közül. A bizalmi viszonyt a vevő és eladó között is ki kell alakítani, ezért érdemes ajánlás útján a legmegfelelőbb ingatlanos szakembert felkeresni. A jó ingatlanos, mindig az ügyfél érdekét tartja szem előtt, nem akar mindenáron eladni neki egy ingatlant, ha esetleg nem talál az igényeinek megfelelőt.
Fontos, hogy az ingatlanközvetítő tájékozott legyen nemcsak műszakilag, de az illeték, adó, hitelek, jogi kérdések területén is, hiszen a legtöbb vevő laikus, és ma már elvárás, hogy a kulcs átadásáig elintézhessenek mindent egy helyen, ne kelljen külön ügyvédhez, hitelintézethez szaladgálniuk. Nagy erény továbbá, ha az ingatlanos jól tudja kezelni a konfliktusokat. Ha egy illető irreális elképzeléseket támaszt, sokszor az ingatlanközvetítőt hibáztatja az esetleges eredménytelenségért.
A lakásállomány növekszik
A lakásállomány, ha nem is nagymértékben, de évről évre növekszik, a kereslet pedig a használt lakások irányába tolódik. Ennek az állomány-bővülésnek és kereslet-átrendeződésnek természetes növekedést kellene eredményeznie a használt lakások piacán, vagyis ha csak néhány százalékos emelkedés valósul meg a tranzakciószámban, az még nem a piac élénkülését jelenti, mindössze a természetes bővülés eredménye. Ha viszont ez a természetes növekedés is elmarad (mint ahogyan az történt az elmúlt négy év során), akkor valójában forgalomcsökkenésről beszélhetünk.
A fővárosi ingatlanpiac ugyanakkor vegyes képet mutat. Míg a belvárosi és belbudai, valamint egyes nagyobb presztízsű zöldövezeti kerületekben valóban érezni enyhe áremelkedést, a stagnáló átlagárak alapján arra lehet következtetni, hogy a többi kerületben további árcsökkenésre kerül sor. A forgalom nagyságának megítélésekor némi érzékcsalódást okozhat, hogy a stagnáló kereslet az értékesítésre kínált és piacképes ingatlanok számának csökkenésével párosul. Ezáltal aktívabb érzetet sugall az ingatlanpiac. (Forrás: Balla Ingatlan)
A nagyobb lakás is kelendő
Augusztusban azonos átlagáron vásárolták a panellakásokat az ország két felén, 122 ezer forintért, pesten 180-, budán 209 ezer ft/négyzetméter-árért. A téglaépítésű lakások a keleti országrészben 144, nyugaton 164 ezres átlag négyzetméter áron keltek el. Pesten 232 ezret, a belvárosban 311 ezret, budán pedig 340 ezret fizettek a téglalakások négyzetméteréért. A legrövidebb időt a pesti panelek töltötték a piacon, 102 nappal.
Pest megyében csupán minden ötödik megvásárolt lakás esett 40-60 m2 közé, a legtöbben (26%) inkább 60-80 m2 közötti méretet választottak. A pest megyei tranzakciók 28%-a az 5-10 millió forintos ársávban mozgott, az elkelt ingatlanok 38%-a a 10-15 millió forintot tett ki. Budán idén augusztusban inkább a nagyobb méret volt kelendő. Míg egy évvel korábban a 40-60 m2 között zajlott a tranzakciók 47%-a, idén 37%-ra csökkent a nagyobb méretsávok javára.
Augusztusban vidéken a tranzakciók zömében (42%) 40-60 m2 közötti ingatlan szerepelt. Mintegy feleannyi 60-80 m2 nagyságú ingatlant vásároltak. Az ingatlan fajlagos árát tekintve vidéken minden második lakás esett 5-10 millió forint közé. Vidéken a családi házaknál 7% árlevitelre volt szükség átlagban, és a vevők 9%-ot alkudtak. A panel- és téglalakások esetében csupán 2-3%-ot kellett faragni az árból, viszont a vevők sem tudtak nagyon alkudni, csupán 5% körül. (Forrás: Duna House barométer)
Lényeg az élhető elrendezés
Egy lakóingatlannál lényeg az élhető elrendezés, a szobák, a helyiségek sorrendje. Derítsük ki, hogy a födém monolit vagy betongerendás-e. Előbbi esetében szabadon átszabhatjuk a lakást, felcserélhetjük a helyiségeket. Ha betongerendákat alkalmaztak, akkor főfalak is találhatóak az ingatlanban, amelyeket nem lehet elmozdítani. Ez korlátozza a belsőépítészi lehetőségek kiaknázást, ellenben növeli az ötletes – és nem utolsósorban olcsóbb – megoldások számát.
A régi ablakokat cseréljük modern, fokozott záródású műanyagra vagy borovi fenyőre, hisz ezek jóval kevesebb fűtési hőt engednek át. Ha hozzájuk külső árnyékolás, redőny vagy zsalugáter is csatlakozik, akkor az igen komoly hőszigetelést jelent.
Akinek van terasza, verandája, tudja, hogy az év legalább 5 hónapjában jól kihasználható. Emiatt az új építésű lakásokhoz már mind nagyobb erkélyeket, teraszokat terveznek. Aprócska erkéllyel inkább ne vegyünk lakást, családi ház esetén pedig fontoljuk meg a vásárlást, ha nincsen legalább 15 négyzetméter fedett terasz hozzá, vagy lehetőség hozzáépítésére.
Pályázat fűtéskorszerűsítésre
Az nfm 1 milliárd forinttal támogatja a lakások önálló fűtésrendszerének kazáncserével megvalósuló korszerűsítését. A pályázati úton elnyerhető forrásból lehetőség nyílik a lakóingatlanok elavult állapotú gázkazánjainak új kondenzációs gázkazánra történő cseréjére, és ehhez kapcsolódóan a fűtési és használati melegvíz-rendszerük korszerűsítésére. A gázkazánok cseréjével jelentősen csökkenthető az energiaveszteség és a széndioxid-kibocsátás.
A pályázaton azon magánszemélyek vehetnek részt, akik a pályázattal érintett életvitelszerűen lakott lakóépület tulajdonosai. Pályázatot benyújtani legfeljebb 4 lakásból álló, nem iparosított technológiával épített lakóépület részét képező lakás korszerűsítésére lehet. Az egyes lakások tulajdonosai önállóan nyújtanak be pályázatot. A pályázattal elnyerhető támogatás intenzitása legfeljebb az elfogadott elszámolható költség 40 %-a lehet, azzal a kitétellel, hogy a támogatás lehetséges maximális mértéke 650.000,- ft. A pályázat kizárólag elektronikus úton, a pályázati portálon – http://zfr-kazancsere.hu– keresztül nyújtható be. (Forrás: emi.hu)
Megszűnik a kamattámogatott kölcsön
Megszűnik év végén a kamattámogatott kölcsön. Habár elképzelhető, hogy akadnak néhányan, akik tartanak attól, hogy a rendelet miatt nehezebb lesz számukra jövőre a hitelfelvétel, ezért előbbre hozzák az ingatlanvásárlásukat, ettől függetlenül is felpezsdült most a hitelpiac. Ennek lehet oka az is, hogy míg a nyáron pihentek, gondolkodtak az emberek a lakásvásárláson, vagyis a kivárás volt a jellemző, addig az ősz meghozta a várt forgalmat.
Egy másik tényező, ami ebben még inkább közrejátszhat, az az, hogy 2014. December 31-ig érhető el az otthonteremtő kamattámogatott hitel. Egyelőre legalábbis így néz ki a helyzet, hiszen eredetileg úgy hirdették meg ezt a lehetőséget, hogy csak az idei év végéig él, hosszabbításról pedig még nem érkeztek hírek. Ennek is köszönhetően tehát az ingatlanpiac ezekben a hónapokban keresletivé alakult, vagyis az tapasztalható, hogy ha felkerül egy jó lakás jó áron az ingatlanhirdetési portálokra, akkor azt szinte azonnal el is viszik. (Forrás: Balla Ingatlanok)
Használja a hirdetésfigyelőt!
Az elmúlt hónapokban az ingatlanpiac keresletivé alakult. Egyre inkább azt tapasztaljuk, ha felkerül egy jó lakás jó áron ingatlanhirdetési portálunkra, akkor az szinte azonnal el is kelt. Ha nem szeretne lemaradni a legfrissebb eladó vagy kiadó ingatlanokról, érdemes feliratkozni az ingatlanbazar.hu megújult hirdetésfigyelőjére. Ha elindít egy keresést ingatlanhirdetési oldalunkon, a találati listával együtt mozogva egy piros mező jelenik meg: „értesüljön a lista legfrissebb hirdetéseiről naponta” felirattal.
Ha az ön által megadott keresési feltételeknek megfelelő ingatlan kerül fel az ingatlanbazar.hu oldalra azonnali értesítést küldünk a megadott e-mail címre. Hirdetésfigyelő szolgáltatásunk közvetlenül a www.ingatlanbazar.hu /hirdetesfigyelolinken is elérhető. Ha csak általánosságban érdeklődik az aktuális ingatlanpiaci kínálatról, válassza heti hírleveleinket, melyre a feliratkozást az ingatlanbazar.hu nyitó oldaláról indíthatja.
A haszonélvezeti jog megszüntetése
Közkeletű tévedés, hogy a haszonélvezettel terhelt ingatlant nem lehet eladni. Valójában a haszonélvezettel terhelt ingatlan forgalomképes, vagyis a tulajdonos eladhatja, de a haszonélvező jogát a tulajdonosváltozás nem érinti. A köznyelvben használatos haszonélvezet megváltása kifejezést a törvény nem nevesíti, a haszonélvezeti jogról való ingyenes vagy ellenérték fejében történő lemondás a pontos megnevezése az ügyletnek.
Az ingatlan haszonélvezőjének a lemondó nyilatkozatot írásba kell foglalni és a tulajdonoshoz kell intézni. Ingatlan haszonélvezetének megszüntetése esetén a haszonélvezeti jogot töröltetni kell az ingatlan-nyilvántartásból. A törvény értelmében a földhivatal a haszonélvezeti jogot akkor törli, ha a haszonélvező lemondó nyilatkozatát ügyvédi ellenjegyzéssel látták el. A haszonélvezeti jog a lemondáson túlmenően megszűnik, határozott idő lejártával, a jogosult halálával, vagy jogutód nélküli megszűnésével, a haszonélvező dolgon történő tulajdonszerzésével.
Könnyítés a lakásvásárlóknak
A lakásszerzéskor fizetendő illeték szabályaiban hoz egy változást a jövő évi adócsomag, ami könnyebbséget jelent az új ingatlanba költözőknek. A lakás vásárlásakor illetéket kell fizetni a vásárolt ingatlan forgalmi értéke után (az illeték 4%, de az első lakásukat megvásárló 35 évnél fiatalabbak fele ennyi illetéket kell, hogy fizessenek 15 milliós lakásérték alatt).
Ha az új lakás vásárlása előtt vagy után egy évvel eladják a meglevő ingatlant, akkor a két lakás különbözete után kell fizetni az illetéket. A most érvényben levő szabályozás szerint, ha előbb vesz valaki lakást, de egy éven belül eladja azt, ahol addig lakott, akkor előbb meg kell fizetnie az új lakás értéke után az illetéket, és csak később, a korábbi ingatlan eladása után igényelheti vissza az arra jutó illetéket.
Az új adócsomag lehetőséget biztosítana arra, hogy aki előbb vásárol, az nyilatkozzon arról, hogy egy éven belül el fogja adni az addigi lakását. Az adóhatóság így vár, bár kiszabja az illetéket az új ingatlan után, de nem követeli, nem kell megfizetni. Ha valóban eladja a lakást egy éven belül, akkor csak a különbözet után kell az illetéket befizetni. Ha viszont nem adja el a lakást, vagy nem igazolja, hogy valóban eladta egy éven belül, akkor az új lakás után megállapított illetéket bevasalja rajta az adóhatóság, sőt, a jegybanki alapkamat kétszeresével növelten, retorzióként. (Forrás: ingatlan és lakásilletékek 2015)
2015-re tervezett programok
Balog Zoltán miniszter már 2015. Július 1-től ígéri, hogy 700 ezertől 1,17 millió forintig lesz igénybe vehető egyszeri támogatás, nemcsak új lakás vásárlására, építésére, hanem használt lakás vásárlásra, meglévő lakás bővítésére is (szocpolt eddig csak szigorú feltételek mellett, új lakások esetében lehetett igénybe venni). Ez az elképzelés igazodik az érintett vásárlók igényekhez, és nagyban hasonlít a tavaly márciusban bejelentett, de végül be nem vezetett úgynevezett félszocpolra használt lakásokra.
A támogatások mellett várhatóan lakásépítési programot is ki fog dolgozni a kormányzat, de mivel feszes költségvetési évek következhetnek, ezért az építőipari szereplők által remélt lakásépítés áfa terheinek csökkentésével nem lehet számolni a következő években. A lakásvásárlók döntő többsége szűkös kerettel rendelkezik, ezért az új lakás a keresők többségének csak álom marad, melyben nem az áfa mértéke a kritikus probléma.
Egy 2016-ban elinduló lakásépítési program majd csak az ezt követő évekre lesz valós hatással a kínálat tekintetében, ezért az új lakások esetében a következő években biztosan keresleti piaccal lehet számolni. (Forrás: Balla Ingatlan)
Felújítandó vagy felújított?
Tekintettel az örökségből fennmaradt ingatlanok magas arányára joggal merülhet fel a kérdés mind az eladóban mind a vevőben: vajon megéri-e a felújítás az árát? Pontos árkülönbséget nehéz megállapítani felújítandó és felújított ingatlanok között, hiszen egyrészt nehéz meghatározni a felújítandó és felújított ingatlan fogalmát, de még nehezebb valamilyen rendező elv szerint két jól körülhatárolt csoportra bontani őket. Egy-egy felújítás között is rengeteg különbség lehet műszaki tartalomban, az esztétikai értékek összehasonlíthatóságáról nem is beszélve.
Általában a tulajdonos saját ízlése és igényei szerint elvégzett, alapos és minőségi felújítási munkálatainak költsége nem térül meg teljesen az eladás során. Mindig összességében érdemes gondolkodni, több területre kiterjedő komplett felújítás költségeit könnyebben lehet érvényesíteni az árban, mint a csak esztétikai, vagy csak műszaki, gépészeti elemek felújításának költségeit. A felújítási költség megtérülése érdekében kerülni kell azonban a szélsőséges, ill. Extrém megoldásokat, és javasolt egy jól megválasztott célcsoport – pl. Első lakást vásárlók – igényeit is figyelembe venni.
Újépítésű, de mikortól?
Az ingatlanpiac jelenleg is keresleti, miközben egy gazdasági válság sújtotta piacon a kínálati lenne indokolt. Ami némi figyelmet érdemel: a lakásértékesítéseknél az újépítésű lakások részesedése mindössze 2 százalék. 2014 első kilenc hónapjában 5168 új lakás épült, 27%-kal több mint egy évvel korábban, az összes új lakás közel fele (2553) közép-magyarországon. Ezen kívül csak győr-moson-sopron megyében figyelhető meg nagyobb arányú építési tevékenység, itt megközelítette a 700-at a használatba vett lakások száma, s több lakás építését tervezik, mint a fővárosban vagy pest megyében.
Az ingatlanfejlesztők körében folytatott felmérés szerint a fejlesztők ugyan érzékelik a keresletet és a növekvő igényt, azonban egyrészt ezzel a kereslettel nem tudnak biztonsággal tervezni az elkövetkező 2-3 évre, másrészt pedig olyan alacsony az elérhető profitszint, hogy nem éri meg belevágni egy-egy építkezésbe. A 2016-ra tervezett lakásépítési program majd csak az azt követő évekre lesz kihatással a kínálatra, ezért az új lakások esetében a következő években továbbra is keresleti piacra számíthatunk. (Forrás: KSH )
Mely országokból érkeznek?
A vevők 45%-a érkezik valamelyik eu tagállamból (illetve csekély számban amerikából). Ők átlagban 14,8 millió forintot költenek ingatlanra. A piacon nagyjából 10%-ot kitevő közel-keleti vevők ennél nagyobb összegben költenek, az ő átlagos vásárlási volumenük 16,8 millió ft volt ingatlanonként. A második legjelentősebb csoport a szláv vásárlóké, itt elsősorban orosz és ukrán vevőkről van szó. Ők a piac 30%-át teszik ki és 23,3 milliós átlagon vásárolnak. Legdrágábban a távol-keletiek költenek, az ő átlaguk 26,7 milliót tesz ki, és a piac 15%-ában vannak jelen.
A külföldi vevők 77%-a a fővárosban vásárol, itt is a belső kerületeket favorizálják: elsősorban a vi., VII., VIII. kerületeket. Ezen belül a 13%-os részaránnyal rendelkező VI. kerületben lebonyolított adás-vételek paraméterei alapján, 60 m2-es lakást kerestek, átlag 14 millióért. A fővároson kívül még megyeszékhelyek jöhetnek szóba, kisebb települések pedig csak elvétve. (Forrás: Duna House elemzés 2012-2014. III. negyedév)
A családi ház költségei
A kertvárosi létnek anyagi és időben kifejezhető költségei is vannak egy központi elhelyezkedésű társasházi lakáshoz képest. Az egyik legkézenfekvőbb probléma lehet a városi munkahelyre történő napi szintű ingázás költsége és időigényessége. Emellett a gyerekek utaztatása is nehézséget jelenthet, amennyiben iskolába ők is a városba járnak. A bölcsődék és óvodák színvonala általában az agglomerációban is megfelelő színvonalú, ám iskolát sokszor már csak a városban találnak a szülők, ekkor pedig felmerülhet a visszaköltözés gondolata.
Azonban ha ekkor visszaköltözik a család, akkor is megérte a kiköltözés, hiszen a gyerekek a jó levegőn cseperedtek fel. Az infrastruktúra kiépítettségét tekintve sok területen találhatunk még hiányosságokat, ám az egyre szélesebb körben elérhető online bevásárlási lehetőségek erre a problémára is megoldást jelenthetnek. Egy családi házban a fűtési költségeink is magasabbak, mivel nagyobb légteret kell melegítenünk, és a befűtött szomszéd lakások kedvező hatásaival sem számolhatunk. (Forrás: otp ip)
Belvárosi, régi építésű?
Akadnak olyanok, akik eleve elutasítják a panellakásokat: panelba soha! Természetesen ugyanígy olyanok is, akik legalább ennyire gyűlölik az egykori bérházakban lévő téglalakásokat, ahol az ablakok a gangra néznek, a fürdőszoba pedig egy szűk lichthófra, a hatvanas években épült olykor jellegtelen téglaházakról nem is beszélve.
A régi polgári lakások többségének elosztása praktikusnak egyáltalán nem mondható, az eredeti, nagyméretű lakások feldarabolása miatt. A szobák egybenyílóak, a fűtés szempontjából túl nagy a belmagasság, többnyire félhomály uralkodik a helyiségekben. Megvásárlásukkor ugyan kompromisszumokat kell kötni, de a hátrányból akár előnyt is lehet kovácsolni, például galéria beépítésével.
Nagy előnyük viszont a központi, leginkább belvárosi elhelyezkedés, a könnyű és gyors megközelíthetőség, az épületek többsége pedig – főként, ha jól karbantartott – különleges hangulatot áraszt. A kedvezőbb elosztású, élhetőbb polgári lakások már jóval magasabb árfekvésen elérhetőek, ezáltal értékállóbbak is.
Olcsó vagy sürgősen eladó?
Az Ingatlanbazar.hu ingatlanhirdetési portál – az újság hasábjain közzétett hasznos információin túl – 2014-ben is számos kényelmi szolgáltatással segítette az ingatlankeresőket és eladókat. Egyik kiemelt célunk a minél gyorsabb keresés biztosítása az oldal látogatói számára. Tekintettel arra, hogy az 5‒10 milliós ársávban a legkelendőbbek az ingatlanok, legújabb fejlesztésünknek köszönhetően lehetővé tettük az olcsó ingatlanok szűrését, továbbá a sürgősen eladó címkével ellátottakét is.
Az ingatlanok böngészése hosszas ‒ néha már-már egyhangú ‒ folyamat, ezért állandó jelleggel finomítjuk az Ingatlanbazar.hu keresőjét a még gyorsabb, még célzottabb találati lista elérése érdekében. Ezzel is fokozva a lakáskeresés élményszerűségét. A „sürgősen eladó” és „olcsó” ingatlanok egyszerűen kilistázhatóak a találati oldal bal oldalán elhelyezett szűkítési lehetőségeknél „Kiemelt kulcsszavak” címszó alatt. A szűkítőt érdemes egyéb fontos paraméterek megadására is igénybe venni.
Garázs a passzív befektetés
Felkapott befektetési formának számított 2014-ben a garázs, ill. Az autóbeálló. Lehet szerencsénk egy jó hellyel, de állhat akár sokáig üresen egy másik lakóparkban az autóbeállónk.
A garázsok fajtái: ateremgarázsok többnyire osztatlan közös tulajdonként, adott tulajdoni hányaddal szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban, de be van jegyezve a konkrét beálló száma is, így nem vitatható, ki mit használhat. Fedezetnek nem fogadják el hitelhez.
Az önkormányzati egyedi garázsokjellemzően önkormányzat telkén létesült saját tulajdonú felépítmények, az önkormányzatnak a területhasználatért 3000 ft körüli (garázsonként változó) havidíjat kell fizetni. A garázsok jellemzően 30-40 éve épültek téglából, hullámpala vagy hasonló fedéssel. A beázásukra figyelni kell! Az önkormányzatok kifejezetten egyoldalú szerződéseket kötnek, a tulajdonosnak nem sok joga van, több nem piaci kockázat is van.
A magántulajdonú egyedi garázsoktöbbnyire saját telken épülnek, de van, ahol társasházé a telek. Raktárnak, üzletnek, barkácsműhelynek is jók lehetnek, de ha nem erre használjuk, alacsonyabb a megtérülés, mert a bérlő nem értékeli úgy ezeket az opciókat, mint az eladó.
Téglalakás átlagárak
2014. Második felében a vidéki adatok alapján győr-moson-sopron megyében vették a legmagasabb négyzetméter áron a téglaépítésű lakásokat, 281 ezer ft-ért, ami szinte megegyezik a fővárosi átlaggal. A második helyen, somogy megyében átlag 242 ezer ft/m2, csongrád megyében 179 ezer ft/négyzetméter áron keltek el a téglalakások. Borsod-abaúj-zemplén és tolna megyék álltak a lista végén 100 ezer alatti átlaggal. Budapesten ugyanezt a típust az V. kerületben 421 ezer ft/m2-ért vették, majd ezt követik az észak-budai kerületek. A fővárosban 200 ezer ft/m2 alatt a X., XX., és XI. kerületekben lehetett vásárolni.
2015. Második felében a jász-nagykun-szolnok megyei vevők tudtak a legtöbbet alkudni, átlag 12%-ot. Heves és békés megyékben is magas volt az alku átlaga, egyaránt 9%.vidéken a legkevesebbet, 5%-os alkut hajdú-bihar és győr-moson-sopron megyékben tudtak érvényesíteni a vevők, ráadásul az utóbbi esetében csupán 2%-os árkorrekcióra volt szükség az eredetileg elképzelt árhoz képest, hogy felkeltsék a potenciális vásárlók érdeklődését. Budapesten a déli kerületekben voltak a legmagasabb alkuk, de itt is mindössze 7% az átlag, akárcsak az V. kerületben. A fővárosban a legkevesebbet, csupán 3%-ot a VII. kerületi vevők tudtak az árból lefaragni. (Forrás: dh-barométer)
Új szocpol júliustól
Várhatóan 2015. Július 1-jén lép életbe az új lakásépítési támogatás (“szocpol”), az új támogatási forma /csok – családi otthonteremtési kedvezmény/, amelynek keretében immár használt lakás vásárlásához, bővítéséhez és egy gyermekkel rendelkező vagy egy gyermeket vállaló családok számára is elérhető lesz vissza nem térítendő, 500 ezertől 3millió 250ezer forintig terjedő egyszeri otthonteremtési támogatás.
Használt lakásra vagy bővítésre akár ugyanannyi csok is kérhető, mint új lakásra, ami azt jelenti, hogy mostani rendszerben már nincs “félszocpol”.
Nem csak házastársi, de élettársi jogviszonyban is igénybe lehet majd venni. Jár a szocpol. Meglévő gyermekek után, ill. A 4 éven belül megszülető vállalt gyermekre/ gyermekekre előre. Gyermekkel nem rendelkező párok is igényelhetik, legfeljebb két gyermeket vállalhatnak, ha pedig nem teljesülnek a gyermekvállalásra (vagy egyéb körülményekre) vonatkozó feltételek, akkor a támogatást hitellé minősül át.
A rendszer újdonsága az is, hogy akár – a jelenlegi 60 helyett – már 40 négyzetméteres kislakásra is kérhető lesz a támogatás. A támogatás utólag nem igényelhető, továbbra is a lakásvásárlás vagy bővítés kivitelezésének ideje számít.
Résen kell lenni
Az alacsony banki kamatok, a svájci frank váratlan erősödése még inkább arra ösztönzi a magánembereket, hogy ingatlanba fektessenek. Egyre erősödő kereslet, felfokozott érdeklődés jellemző az ingatlanpiacon, de ez egyben ijesztőleg is hathat némelyekre. Az ingatlan vásárlás komoly, nagy horderejű döntés, melybe szakember – ingatlanértékbecslő, statikus, építész, stb. – bevonása mindenképp javasolt. Viszont pont a mérlegelésre, az alapos átgondolásra nem marad elegendő idő, mivel egyes ingatlanokra sorban állnak a vevők, olykor egymásra licitálva.
Ebben pedig nem igazán van gyakorlatunk, az elmúlt évek alatt megszoktuk a nyugodt döntési helyzeteket. Sokan személyiségüknél fogva sem alkalmasak az ilyen típusú versenyhelyzetre, kifizetnék talán még a magasabb árat is, de csak a pro és kontra érvek alapos átrágása után. Kérdés, hogy ez az állapot meddig tart, talán épp a devizahitelek forintosításáig. Amikor is megjelenhet egy újabb kínálat, hogy ismét visszaálljon a klasszikus adás-vételi forgatókönyv, amelyben a licit helyett az alku kaphat esetlegesen nagyobb szerepet.
2015. Év eleji átlagok
Januárban a keleti országrészben 128-, nyugaton 139 ezer ft/m2 áron vették a panellakásokat, míg pesten 202, budán 238 ezres átlagon. A téglaépítésű lakásokért keleten 155, nyugaton 173 ezer ft-ot fizettek négyzetméterenként, a pesti oldalon már 223-at, a belvárosban 346-ot, budán kereken 360 ezret. Kiemelkedően gyorsnak bizonyult a pesti panelek eladási ideje: 53 napra csökkent.
Vidéken az értékesített ingatlanok 53%-a az 5-10 millió ft közötti sávban cserélt gazdát. Leginkább (44%) a 40-60 négyzetméter közötti lakások fogytak, de szinte minden negyedik ennél nagyobb 60-80 m2 közé esett. Pest megyében jelentős mértékű volt a nagyméretű ingatlanok vásárlási aránya, 160 négyzetméter fölötti ingatlant a vevők 16%-a választott.
Amíg tavaly januárban budán a tranzakciók legnagyobb része, 24%-a a 150-200 ezer ft/m2 ár közötti sávban zajlott, addig idén a legtöbb vásárlás (28%) a legmagasabb, 400 ezer ft/m2 fölöttiben. A legmagasabb négyzetméter árkategória pesten is ugrott, 2%-os arányról 8%-ra. A pesti oldalon a vevők 26%-a inkább 200-250 ezer ft/m2 ársávot részesítette előnyben, ezzel a legkeresettebb kategóriává lépett elő, míg egy éve az alacsonyabb, 150-200 ezer forint között mutatkozott markánsabb kereslet. (Forrás: Duna House barométer)
Járulékos költségek
Lakásvásárláskor a legnagyobb kiadást jellemzően az ügyvédi munkadíj, a közjegyzői díj, a vagyonszerzési illeték jelenti. Az ingatlan adásvételi szerződés előkészítéséhez feltétlenül szükséges az ingatlan tulajdoni lapján ellenőrizni, hogy valóban per-, igény- és tehermentes-e az ingatlan. Az e-hiteles tulajdoni lap 3600, nem hiteles tulajdoni lap 1 000, térképmásolat/helyszínrajz 2 400, hiteles tulajdoni lap 6 250 forint.
Az adásvétel bejegyzéséhez hiteles tulajdoni lap szükséges. A földhivatalnál az első fokú eljárás díja 6 600, a jelzálogjog bejegyzése/módosítása 12 600, míg a soron kívüli eljárás 10 000 forintba kerül.
Az ingatlan vagyonszerzési illetékét is meg kell fizetnie a vevőnek, a korábban kétkulcsos lakásvásárlási illeték egykulcsossá vált, 4%-os mértékkel.
A közmű-szolgáltatások átíratása általában nem jelent plusz költséget. Emellett érdemes a nullás igazolások beszerzésére is gondot fordítani, ami azt mutatja, hogy nincs a lakásra adósság bejegyezve például a közös költség nem fizetése miatt.
Hitelfelvétel esetén további járulékos költségek lépnek fel, mint az értékbecslés, közjegyzői okiratba foglalás díja, folyósítási jutalék, stb. A bankok hitelajánlatai között azonban rendszeresen lehet akciókkal találkozni, amelyekkel komoly összegek takaríthatóak meg. (Forrás: foldhivatal.hu)
Az építési célok
A 2014-ben kiadott 9633 új lakásépítési engedély 28%-kal több az előző évinél. Az új lakások építési célok szerinti megoszlását jellemzi, hogy a saját használatra épült lakások aránya nőtt (53-ról 56%-ra), az értékesítésre épült lakásoké (43-ról 41%-ra) csökkent, bérbeadásra 4% épült. Kivitelezői csoportok szerint a jogi személyiségű gazdasági társaságok a használatba vett lakások 65, az egyéni vállalkozások 30%-át építették.
Az újonnan épült lakóépületek között az új családi házak aránya 57-ről 56%-ra, a többszintes, többlakásos épületeké 39-ről 35%-ra csökkent, a lakóparki lakásoké 1-ről 7%-ra nőtt. 2014-ben a használatba vett lakások átlagos alapterülete 101 m2, gyakorlatilag ugyanannyi, mint egy évvel korábban. Az új lakások 40%-a 100 m2-esnél nagyobb, 30%-a 60 m2 alatti. A vizsgált időszakban 1724 lakás szűnt meg, ebből 315 önkormányzati tulajdonú.
227 üdülőépületben 297 üdülőegységet építettek, és 313 üdülőépületben 432 üdülőegységre adtak ki építési engedélyt. A használatba vett üdülőegységek száma 5%-kal csökkent, az engedélyezetteké 37%-kal nőtt. Az új üdülők átlagos alapterülete 94 m2, 7 m2 -rel nagyobb, mint az előző évben. A kiadott új építési engedélyek alapján 5132 lakóépület és 5033 nem lakóépület építését tervezik. A lakóépületek esetében ez 15%-os bővülés, a nem lakóépületeknél 6%-os visszaesés. (Forrás: ksh.hu)
Még egyszerűbb keresés
Az ingatlankeresések közel 80%-a az interneten zajlik. Az Ingatlanbazar.hu látogatóinak jelentős része a keresőből érkezik, számukra, illetve a visszatérő látogatók számára tette még egyszerűbbé ingatlanhirdetési oldalunk a keresést. A még jobb felhasználói élmény érdekében két újabb fejlesztés zajlott portálunkon.Míg korábban a rendszerbe be nem jelentkezett látogatók a kedvencek közé mentett ingatlanhirdetéseket regisztrált felhasználóként nem tudták visszanézni, jelenleg már ennek sincs akadálya. Bejelentkezés után is elmentődnek a kedvencek alatt megjelölt hirdetések.
Szintén a látogatóinkat szolgálja a telefonszámok markánsabb kiemelése, így még könnyebben találnak rá a hirdető adataira a potenciális érdeklődők. A mobiltelefon segítségével indított keresések esetében a telefonszám megjelenítése különösen fontos jelentőséggel bír: a telefonon böngészett ingatlan hirdetője közvetlenül, azonnal tárcsázható.
Több kérdést kaptunk az utóbbi időben ingatlanrovatunk témáinak visszakereshetőségéről, heti rendszerességgel megjelenő információink az ingatlanbazar.hu nyitó oldaláról Ingatlantippek címszó alatt, valamint a közelmúltban indult blogunkról is elérhető.
Főként 5-10 millióig
Az ország keleti felén a panel, a nyugatin pedig a téglalakások m2-ára volt kissé magasabb februárban.a paneleket vidéken 135 ezer ft körül, a téglalakásokat 163 ezer ft körüli áron vették. A fővárosban a panelek ára budán 275-, pesten 216 ezer ft átlagot mutatott négyzetméterenként. A téglaépítésű lakásokért pesten 233 ezer ft-ot fizettek négyzetméterenként, budán és a belvárosban viszont már 350 ezer ft felett jutottak hozzá négyzetméterenként.
Vidéken a megvalósult tranzakciók 52%-a esett az 5-10 millió ft közötti ársávba, 16-16% pedig a kisebb 0-5, illetve a nagyobb 10-15 millió közöttibe. Több mint minden harmadik megvásárolt lakás négyzetméter ára 100-150 ezer ft közötti, minden negyedik pedig 150-200 ezer közé.
Februárban már a vidéki családi házak esetében is 9%-ra esett az átlagos vevői alkumértéke, amely korábban akár 5-6%-kal is magasabb volt. Ugyanerre az ingatlantípusra pest megyében 8%, a fővárosban 7% az átlagos alku mértéke. Míg a panelekre budapesten 3%, vidéken 5%-os alku mutatkozott, a téglalakásokra 1-1-%-kal magasabb. (Forrás: dh barométer)
Balatoni nyaraló, de mennyiért?
A kínált házak, nyaralók átlagos négyzetméterára almádiban a legmagasabb: 320 ezer ft, de füreden sem sokkal kevesebb, 300 ezer körüli. Siófokon 280, kenesén 220, de keszthelyen már csak 190 ezer. Viszont rendkívül nagy a szórás, íme egy siófoki példa: az eladó házak átlagos négyzetméterára 280 ezer ft, de minőségtől függően nem egy 600 ezer ft/m2 fölötti árral is találkozni a balaton „fővárosában”. Apró, nem túl jó minőségű (felújítandó) házikót már itt is kapni 10 millió alatt, de vízpart-közeli kétszintes házat is 150 milliós áron. Ugyanitt lakásból is széles a repertoár, 8,5-től 85 millióig.
Ha már lakás: a használt lakások kínált négyzetméterára füreden közel 400 ezer forint, siófokon 365, és ennek kb. Fele, 180 ezer forint keszthelyen. Megtalálható néhány újépítésű projekt is, például almádiban, ahol 320-400 ezer ft/m2 áron lehet vásárolni. (forrás: dh.hu)
Végül az egyes szélsőségekről az ingatlanbazar.hu kínálatából: a legolcsóbban elérhető egy siófoki 15 m2-es mini garzon 3,8 millió forintos áron. A legdrágább pedig gyenesdiáson a balaton partjától néhány méterre fekvő, 4,5 hektáros területen, egy részén természetvédelmi területtel, egy 658 millió forintért megvásárolható 100 placcos 9×10 m-es kempinghelyből (300 fő), 150 fős étterem terasszal és rendezvényteremmel, valamint 15 szobás és 12 apartmanos panzióból álló komplexum, ahol szépségszalon, fodrászat és wellness szolgáltatások is elérhetőek.
Lakásbiztosítás díjcsökkentéssel
Az év eddigi időszakában a tulajdonosok átlagosan 21 700 forintért biztosították lakásaikat, ami a tavaly év elején mért átlagdíjtól (22 800 forint) 5 százalékkal marad el. Kedvező tendencia, hogy a megtakarított összeget egyre többen további kiegészítő fedezetek vásárlására fordítják: minden hatodik lakástulajdonos kiegészítő családi balesetbiztosítást köt, de igen népszerűek a besurranó tolvajlás, a tetőbeázás, illetve a különféle üvegkárok elleni kiegészítő módozatok is.
A lakástulajdonosok többsége az elmúlt években egyáltalán nem foglalkozott lakásbiztosításának karbantartásával: becslések szerint 10-ből 5 szerződést öt évnél régebben kötöttek. Az elmúlt évben azonban a tudatosság ezen a területen is erősödött: az idei év elején a piacvezető biztosítási portálon megkötött szerződések 34 százaléka biztosítási évfordulón végrehajtott váltás volt, míg tavaly ilyenkor ez az arány csupán 19 százalékot ért el.
Noha az elmúlt egy-másfél évben szinte minden nagyobb piaci szereplő megjelent már önrészes lakásbiztosítási termékkel, egyelőre úgy tűnik, hogy a 10-50 ezer forint közötti önrészért cserébe kínált átlagos 10-15 százalékos díjkedvezmény eddig csak kevesek fantáziáját mozgatta meg: a szerződéseknek mindössze 4 százalékát kötötték ilyen feltételekkel. (Forrás: netrisk.hu)
Közös megegyezés hiányában bíróság
Amennyiben a felek nem tudnak megállapodni, mert például az egyikük a tulajdonközösség megszüntetését egyáltalán nem kívánja, akkor a közös tulajdont megszüntetni kívánó tulajdonostárs a bíróságtól kérheti a megszüntetést. Ez esetben a bíróság fogja megszüntetni a közös tulajdont, és meghatározni a megszüntetés módját is.
Az új polgári törvénykönyv által bevezetett jelentős változás, hogy a közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik. Ez azt jelenti, hogy a bíróság nem minden esetben köteles megszüntetni a közös tulajdont az érintett kérésére. Azt, hogy mi minősül a megszüntetés szempontjából alkalmatlan időnek, a bíróság az eset körülményei alapján tudja értékelni.
Ha a közös tulajdon bírósági megszüntetésére kerül sor, akkor a megszüntetés elsődleges módja a dolog természetbeli (azaz fizikai) megosztása, amennyiben ez lehetséges. Ezzel egyenértékű megoldás, ha az egyik tulajdonostárs közös tulajdon hányadrészét a bíróság megfelelő ellenérték fejében a másik tulajdonostárs tulajdonába adja. Tehát lényegében megvásároltatja a féllel a másik tulajdoni hányadrészt. Ehhez rendszerint a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése is szükséges.
Ha a közös tulajdon a fenti módokon nem szüntethető meg, akkor a bíróság a dolog értékesítését rendeli el. Ez lényegében – a felek megegyezése hiányában – árverésen való értékesítést jelent, és a befolyó vételárat kell felosztani a tulajdonostársak között. (Forrás: miosz.hu)
Ősszel jöhet a változás
A keresleti piac most is erős, megtorpanást egyelőre nem tapasztalnak az ingatlanközvetítők. Ehelyett azt látják, hogy a befektetők igen aktívak, jelenlétüket pedig csak tovább erősíthetik a brókercéges botrányok, melyek megingatták a bizalmat a tőzsdei, kötvény- illetve egyéb banki befektetésekben. Ezek mellett ráadásul a kedvezőbb hitelezés és a hamarosan megújuló CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezménye) is erősen csábítja a korábbi években még kiváró vevőjelölteket.
A devizahiteles-értesítések májusig jutnak el az ügyfelekhez, illetve akkor még fellebbezésekkel számolhatunk, úgyhogy csak ezután mutatkozhatna meg mindennek a hatása az ingatlanpiacon. Akkor viszont már belecsúszunk a nyárba, amikor jellemzően kicsit egyébként is megnyugszik a piac. Így ha valamikor egyáltalán bekövetkezhet némi módosulás a piac irányát illetően, akkor az legfeljebb az ősz lehet. Az azonban kérdéses, hogy ez milyen mértékű lesz, hiszen ezt a hatást kiegyenlíthetik a brókercéges botrányok miatt az ingatlanpiacon megjelenő befektetők is. (Forrás: Balla Ingatlan)
Speciális igények nagyértékű ingatlanoknál
A nagyértékű ingatlanok iránti kereslet nemcsak a forgalommal együtt emelkedett, de a teljes piacon belüli arányuk is egyre nőtt az elmúlt másfél évben. A korábbi piac 1%-ához képest az utóbbi hónapokban inkább 2-2,5% volt a részarányuk, ami éves szinten 3500-4000 ilyen méretű ingatlant jelenthet országosan, amennyiben az idei piac nem hoz váratlan eseményeket.
A nagyértékű, akár több száz millió forintos ingatlanok ügyfélköre speciális szolgáltatásra vágyik ingatlankereséskor. Bár az ingatlanközvetítői szakma elismerése sokat javult az elmúlt években (köszönhetően elsősorban annak, hogy a válságot követő évek alatt csak magas szakmai tudással lehetett megélni), ezt a – sokszor külföldi – ügyfélkört mégis érdemes speciális kiszolgálásban részesíteni, főleg az egyedi igények és életvitel okán.
A prémium kategória esetén nagyjából 50 milliónál indulnak az árak és bár jelenleg 1 milliárd alatt áll meg a sor, a közeljövőben bizonyára a többmilliárdos ajánlatok is megérkezhetnek. Nagyobb számban budapesten és vonzáskörzetében helyezkednek el a prémium kategóriájú ingatlanok, az ingatlanbazar.hu adatbázisában a fővárosban közel 5000 hirdetés, vidéken 1400 ilyen tartalmú ingatlanhirdetés található.
Mit és hol keresünk most?
Jelenleg a legnagyobb érdeklődés a társasházi lakások iránt mutatkozik: közel háromszorosa a családi házak iránti igénynek, miközben a telkek és üdülők piaca elhanyagolható szinten marad a balla ingatlanirodák elemzése szerint. Továbbra is az 50-60 négyzetméteres lakások iránt a legnagyobb a kereslet, és ahogy távolodunk ettől a méretkategóriától, úgy csökken folyamatosan a vevői érdeklődés, dupla méretnél már az előbbi töredékére.
A szobaszámokat tekintve a kétszobás elrendezés a legkeresettebb, elsősorban talán azért, mert az 50-60 négyzetméteres méretkategóriában ez a leggyakoribb megoldás. Népszerű még a háromszobás elosztás, amibe a sokféle egész és félszobás variációk tartoznak bele, melyekkel a közepes méretű panellakásoknál és kisebb téglaépítésűeknél oly gyakran találkozhatunk.
Jogos kérdés, hogy mit hoz a jövő. E tekintetben némi bizonytalanság merül fel egyrészt a csok (családok otthonteremtési kedvezménye) és még inkább a devizahiteles elszámolások miatt. Az új törlesztőrészletekkel sokan csak a napokban szembesülnek, és kérdéses, hogy az elkövetkező hónapokban, illetve a nyári ingatlanpiaci holtszezon után milyen választ adnak a kalkulált összegekre. Azaz bővül-e a most elég visszafogott ingatlanpiaci kínálat, mely az árak csökkenését is magával hozhatja, miközben a másik oldalról a csok generálhat plusz keresletet, ami pont az ellenkező irányba hajtja a folyamatokat. (Forrás: Balla Ingatlanirodák)
Beszédes számok
Áprilisban a vevők a vidéki családi házakra tudtak a legjobban alkudni, átlagban 10%-ot, ugyanerre a típusra pest megyében már csak 7-et, a fővárosban pedig 6%-ot. A tégla- és a panellakások esetében vidéken egységesen 5% vevői alkura nyílt lehetőség. Budapesten a téglalakásokra 4%-os átlagos alku jutott, a panelekre mindössze 2%. Ez utóbbinál az alkut megelőző árcsökkentés is rendkívül csekély mértékűnek bizonyult, mindössze 1%, vagyis ezen típusú lakások árát már elsőre sikerült megfelelően eltalálni.
A panellakásokat vidéken hasonló négyzetméteráron vásárolták, mégpedig 145 ezer forint körül, pesten ezt a típust 228, budán 296 ezerért vették. A téglalakásoknál már nagyobb a szórás: kelet-magyarországon 158, nyugaton már 181 ezer ft-ot adtak a lakások négyzetméteréért, pesten pedig 260-at. Jóval többet fizettek ennél budán, ahol 357 ezer az átlag, valamint a belvárosban, ahol kereken 400 ezer forint.
Beszédes adat, hogy míg 2014. Áprilisában a legnagyobb forgalom (20%) a 150-200 ezer ft/m2 közé eső ingatlanoknál volt, addig idén áprilisban már a tranzakciók 27%-a a 400 ezer ft fölöttiekre esett. Pesten is hasonló jelenség figyelhető meg, de homogénebb a drágák eloszlása. Ezzel együtt a pesti oldalon is 3-ról 11%-ra nőtt a 400 ezer ft/m2 árú lakások piaca. (Forrás: dh-barométer)
Marad-e az optimizmus?
Hogy ennek a jelenlegi, sok esetben már – különösen, ami a panellakásokat illeti – túlárazott ingatlanok időszakában mekkora esélye van, az persze erősen kérdéses. A mérsékelt kínálat felfelé hajtja ugyan az árakat, ahogy az eddig, éveken keresztül visszafogott lakásigények hirtelen kielégítése is, de kérdés, hogy hol található az egyensúly ebben a helyzetben, és hogy marad-e a tartósan szűkös kínálat.
A növekvő keresletet nem a csok, vagyis a családok otthonteremtési kedvezménye hozza a piacra, attól ugyanis nem várnak sokat a megkérdezettek, csak kismértékű élénkítő hatásra számít a többség. A devizahitelek forintosítása élénkíteni fogja az ingatlanpiacot, a megkérdezettek 20,2 %-a szerint, 14,4%-uk pedig növekvő kínálatot valószínűsít hatására.
Az is igaz ugyanakkor, hogy sokan számítanak növekvő keresletre és növekvő árakra is, valamint még számtalan variáció előfordul, némi zavart okozva az értelmezésben. Olyannyira, hogy a jelentős szórás inkább már arra mutat rá, hogy talán a legtöbben bizonytalanok, esetleg nem kellően tájékozottak a jelenlegi gazdasági és piaci környezetet és folyamatokat illetően.
Ennek ellenére az általános ingatlanpiaci hangulatot nagyon jól megmutatják az ismertetett számok. A kérdés már csak az, hogy marad-e ez az optimizmus hosszú távon, vagy némi visszarendeződésre kerül sor az elkövetkező, leginkább pedig az őszi hónapokban. (Forrás: Balla Ingatlanirodák)
Kedveltebb a balaton
A kereslet bővülése az árak változásában is érezhető, az árak emelkedése 2015 első négy hónapjában, meghaladta az 5 százalékot a családi házak és nyaralók esetében az előző év azonos időszakához képest. A lakásoknál pedig még ennél is 2-3 százalékponttal nagyobb növekedést mértek. Siófokon és Balatonfüreden az egy négyzetméterre vetített árak a budapesti átlaghoz közelítenek. Bár az árak már nem a mélyponton vannak, a következő években további áremelkedés várható, így nem érdemes sokáig halogatni a nyaraló vásárlást, már ezt a nyarat is a saját nyaralóban élvezhetik a gyorsan döntő vevők. Bár a nyaralóvásárlás alapvetően egy hosszú távú döntés, nem ritka, hogy a vevők még nyárig le akarják zárni a tranzakciót, hogy azonnal kihasználhassák új ingatlanukat.
A Velencei-tónál, használt családi házak esetében a négyzetméter árak 2015 első negyedévében 180.000 forint körül alakultak, ami minimálisan magasabb a tavalyi év ugyanezen időszakában tapasztalt, kb. 175.000 forint körüli árszinthez képest. A forgalomnövekedés egyelőre nem olyan jelentős 2015 elején, mint a Balatonnál, a Velencei-tó körül éves szinten 450 körüli tranzakció prognosztizálható.
A piac minden szegmensben megmozdult, de továbbra is a 8-12 millió forint között kínált nyaralók a legkeresettebbek. Családi házak között a 14-15 milliós családi házak a legkelendőbbek. (Forrás: OC.hu)
