A hazai lakáspiacon 2025-ben látványosan átrendeződtek az erőviszonyok. A forgalmat egyértelműen a saját célú vásárlók uralták, miközben a befektetők jelenléte visszaszorult. Ez azonban nem eltűnést, hanem tudatos alkalmazkodást jelentett. A befektetők kevesebbet vásároltak, viszont annál aktívabban értékesítettek, kihasználva az elmúlt évek jelentős áremelkedését. Mindez arra utal, hogy a piac mostani szerkezete átmeneti lehet, és 2026-ra újra átalakulhat – derül ki a Duna House sajtóközleményéből.
Miért léptek hátrébb a befektetők 2025-ben?
Az adatok alapján a befektetési célú vásárlások aránya országos szinten 23 százalék körül alakult, miközben az év elején még közel 27 százalékot tett ki. A nyári hónapokra ez az arány 21 százalék alá csökkent, ami már egyértelmű visszafogottságot jelez.
A döntések mögött több, egymást erősítő tényező állt. A magas kamatkörnyezet érdemben rontotta a hitelből finanszírozott befektetések megtérülését, miközben a lakásárak gyors emelkedése lefelé nyomta a hozamokat. Ebben a helyzetben sok befektető úgy ítélte meg, hogy a kockázat már nem áll arányban a várható nyereséggel, ezért inkább kivárt vagy eladott.
A vásárlók köre beszűkült, a stratégia fókuszáltabb lett
Azok a befektetők, akik mégis aktívak maradtak, jóval célzottabban léptek piacra. A hangsúly a kis alapterületű, könnyen kiadható, jó lokációjú ingatlanokra került, ahol a kereslet tartósabbnak tűnt.
A jellemző tranzakciók 55 négyzetméter körüli lakásokat érintettek, 40–45 millió forintos vételár mellett, az átlagos piaci egységár felett. Területileg továbbra is Budapest maradt a befektetők fő célpontja, ahol a tranzakciók mintegy harmada kötődött befektetési szándékhoz. Vidéken ez az arány jóval alacsonyabb volt, ami a főváros stabilabb bérleti piacát és gyorsabb likviditását tükrözi.
Nem a fiatalok, hanem a tőkeerős vevők maradtak jelen
Életkori bontásban is markáns különbségek rajzolódtak ki. A húszas éveikben járó vásárlók körében alig jelent meg befektetési szándék, míg a 40 év feletti korosztály vásárlásainak több mint harmada már befektetési célt szolgált.
Ez azt jelzi, hogy a befektetői kör nem bővül, hanem koncentrálódik. Egyre inkább olyan szereplők maradnak aktívak, akik jelentős saját tőkével rendelkeznek, kevésbé függnek a hitelfinanszírozástól, és tapasztalatuk révén fegyelmezettebb döntéseket hoznak.
Az eladói oldalon viszont felgyorsult a mozgás
Miközben a befektetési vásárlások száma csökkent, az eladások aránya látványosan nőtt. Budapesten az értékesítések mintegy 35 százaléka, vidéken pedig körülbelül 26 százaléka köthető korábbi befektetési célú ingatlanokhoz.
Az eladott lakások átlagára 50–55 millió forint körül alakult, négyzetméteráruk pedig megközelítette a 900 ezer forintot. Sok befektető ebben a környezetben döntött a profitrealizálás mellett, különösen ott, ahol az árak már elszakadtak a bérleti hozamoktól.
Az Otthon Start átrendezte az erőviszonyokat
2025 második felétől az Otthon Start Program érezhetően megerősítette a saját célú vásárlókat. A támogatott, fix kamatozású hitel elsősorban a belépő árszegmensben növelte a keresletet, ahol korábban a befektetők domináltak.
Lakást, házat vennél Fix 3%-os hitellel? Nézz szét az Ingatlanbazár kínálatában!
Ennek hatására Budapesten csökkent a befektetési vásárlások aránya, vidéken inkább stagnálás volt jellemző, miközben a befektetési célú eladások száma nőtt. Sok befektető tudatosan használta ki a támogatott keresletet a kiszállásra.
2026: visszatérés, de más logika mentén
A szakértői várakozások szerint 2026-ban nem a volumen, hanem a minőség kerülhet előtérbe. Az infláció mérséklődése és a támogatott konstrukciók stabilizáló hatása új egyensúlyt hozhat, amelyben a befektetők ismét megjelennek, de jóval szelektívebben.
A fókusz várhatóan a stabil bérbeadhatóságon, a jó lokáción, a kiszámítható hozamon és az alacsonyabb kockázaton marad. Nem tömeges vásárlásokra, hanem kevesebb, tudatosabb tranzakcióra lehet számítani.
Összkép: most a saját célú vevők dominálnak, de az egyensúly törékeny
A jelenlegi piaci helyzet a saját otthont keresőknek kedvez, de ez nem feltétlenül marad így. A befektetők nem tűntek el, csupán kivárnak és pozíciót keresnek. Ha a környezet kedvezőbbé válik, 2026 könnyen újra az ő évük lehet – fegyelmezettebb, koncentráltabb formában, mint korábban.
Hozzászólások