Szokatlan kettősség jellemzi a budapesti újlakás-piacot. Miközben a kereslet 2025-ben is élénk maradt, a fejlesztők soha nem látott tempóban indították el új projektjeiket. A piac egyszerre pörög és feszül túl: a kínálat látványosan bővül, az eladatlan készlet nő, az árak pedig olyan szintekre kapaszkodtak, amelyek korábban csak a legdrágább lokációkban voltak elképzelhetők – derül ki a Portfolio cikkéből.
Az OTP Jelzálogbank friss Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint a 2026-os átadású új lakások átlagos négyzetméterára már meghaladja az 1,7 millió forintot. Ezzel párhuzamosan azonban nemcsak az árszint emelkedik, hanem a piac szerkezete is alapvetően átalakul.
Nem a vevők tűntek el, hanem a kínálat robbant fel
A számok alapján nem beszélhetünk keresleti visszaesésről. 2025-ben közel 8700 új lakás talált gazdára Budapesten, ami 2017 óta a második legerősebb értékesítési évnek számít. A fordulatot nem a vásárlók eltűnése, hanem a fejlesztők aktivitása hozta.
Egyetlen év alatt 259 új projekt indult el a fővárosban, összesen mintegy 11 400 lakással. Ez közel 40 százalékos bővülés az előző évhez képest, és legutóbb a 2016–2017-es ingatlanpiaci fellendülés idején volt hasonló léptékű kínálatnövekedés tapasztalható.
Néhány kerület viszi a hátán a piacot
Az új fejlesztések súlypontja markánsan néhány városrészre koncentrálódik. A XI. kerület messze kiemelkedik, itt épül az összes új lakás közel negyede. Szorosan követi a XIII. kerület, amely továbbra is az egyik legaktívabb fejlesztési terep, míg a harmadik helyre a X. kerület futott fel egy fővárosi szinten is kiemelkedő volumenű beruházásnak köszönhetően.
Mindeközben a piac más részein jóval visszafogottabb a mozgás. Ennek ellenére szinte minden kerületben megjelent legalább egy új projekt, ami jól mutatja, hogy a fejlesztési kedv városszerte jelen van, csak eltérő intenzitással.
Kevesebb átadás, több építkezés
Első ránézésre ellentmondásos, hogy 2025-ben kevesebb új lakást adtak át, mint egy évvel korábban. Az átadások száma közel 30 százalékkal csökkent, miközben az építkezések száma látványosan nőtt. A magyarázat egyszerűen időzítési kérdés.
A jelenlegi projektek alapján 2026-ban már több mint 9000, 2027-ben pedig további közel 8000 új lakás kerülhet piacra. Vagyis a kínálati hullám csak most kezd igazán felfutni, a csúcsa még hátravan.
Egyre több az eladatlan lakás, de nem ott, ahol azonnal költözni lehet
A rekordkínálat következménye már most jól látszik. 2025 végére több mint 8700 eladatlan új lakás szerepelt az aktív projektekben, ami 43 százalékos növekedést jelent egyetlen év alatt. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a vevők könnyen találnának azonnal költözhető megoldást.
Az elkészült, azonnal birtokba vehető új lakások száma folyamatosan csökken, jelenleg alig haladja meg a 600-at. Aki rövid határidővel szeretne új építésű lakásba költözni, annak továbbra is szűk a választék.
Új árszint született, és már nem csak a belvárosban
Az egyik leglátványosabb változás az áraknál figyelhető meg. A 2026-os átadású projektek átlagosan 1,7 millió forint feletti négyzetméteráron jelennek meg, míg a 2027-es fejlesztések esetében ez az érték már megközelíti az 1,83 millió forintot. A fővárosi ársáv rendkívül széles, nagyjából 1 és 4 millió forint között szóródik, egyes prémium projektek ennél is magasabb szinteket érnek el.
A meglepetés azonban nem pusztán az árak nagysága, hanem az, hogy hol jelennek meg ezek a szintek.
Amikor a panel ára összeér az új lakáséval
Az Otthon Start Program és az egyre rugalmasabb fizetési konstrukciók hatására néhány kerületben látványosan közeledtek egymáshoz a panellakások és az új építésű ingatlanok árai. A XI. és a XV. kerületben már előfordul, hogy egy jó állapotú, felújított panel négyzetméterára gyakorlatilag megegyezik egy nagyobb lakópark új lakásának induló árszintjével.
Ez a jelenség néhány éve még elképzelhetetlen lett volna, és jól mutatja, mennyire átrajzolta a piacot a támogatási környezet, valamint a hirtelen megnövekedett kínálat.
Mi jöhet ezután?
A szakértők egybehangzó véleménye szerint a jelenlegi helyzet nem feltétlenül árcsökkenéshez, sokkal inkább a drágulás ütemének lassulásához vezethet. A következő időszak kulcskérdése az lesz, hogy a kereslet képes-e felszívni az egyre nagyobb volumenben piacra kerülő új lakásokat.
Egy dolog azonban már most biztos: a budapesti újlakás-piac ma nem a hiányról szól, hanem arról, hogyan lehet kezelni a bőséget. Ez a helyzet új döntési kényszert teremt a vevőknek, és teljesen új alkalmazkodási pályára állítja a fejlesztőket is.
Hozzászólások