Szokatlan kettősség jellemezte a budapesti irodapiacot 2025-ben. Miközben az új, spekulatív irodafejlesztések volumene történelmi mélypontra süllyedt, a kereslet nem omlott össze, sőt több mutató alapján kifejezetten élénk maradt. Az üresedési ráta csökkent, a tranzakciós aktivitás pedig az elmúlt évek egyik legerősebb szintjén stabilizálódott – derül ki a Portfolio elemzéséből.
A piac azonban már nem ugyanazokra a hajtóerőkre reagál, mint korábban: az új fejlesztések helyett a meglévő állomány és a bérlői alkalmazkodás került a középpontba.
Szinte teljesen eltűnt az új spekulatív kínálat
2025-ben mindössze 5060 négyzetméternyi új, spekulatív iroda került átadásra Budapesten. Ez példátlanul alacsony volumen, amely világosan jelzi, hogy a fejlesztők kockázatvállalási hajlandósága ebben a szegmensben gyakorlatilag megszűnt.
A kontraszt annál látványosabb, ha figyelembe vesszük, hogy ugyanebben az évben – főként a negyedik negyedévben – két, saját használatra épített vállalati iroda is elkészült, összesen több mint 50 ezer négyzetméteren. Ez egyértelműen mutatja, hogy az irodapiac fókusza a spekulatív fejlesztésekről a célzott, vállalati igényekhez igazított projektek felé tolódott el.
A kereslet nem tűnt el, csak átalakult
Az új kínálat drasztikus visszaesése ellenére a keresleti oldal meglepően stabil maradt. A teljes éves tranzakciós volumen 505 850 négyzetmétert ért el, ami enyhén meghaladta az elmúlt öt év legjobb eredményét.
Még beszédesebb adat a nettó bérbeadás alakulása: éves alapon 37 százalékos növekedést mértek. Ez arra utal, hogy a vállalatok nem kivonultak az irodapiacról, hanem újragondolták irodahasználatukat, optimalizálták területeiket, és tudatosabb döntéseket hoztak.
Csökkenő üresedés, szűkülő választék
2025 végére a budapesti irodapiac átlagos üresedési rátája 12,5 százalékra mérséklődött. A belvárosi (CBD) terület kivételével valamennyi alpiacon csökkenés volt tapasztalható.
Ez a trend azt jelzi, hogy a korlátozott új kínálat és a stabil kereslet együttese egyre szűkíti a szabadon elérhető irodaterületeket, különösen a korszerű, jó minőségű épületek esetében. A bérlők egyre nehezebben találnak azonnal költözhető, modern megoldásokat.
Nem új bérlők, hanem hosszabbító cégek mozgatták a piacot
A tranzakciók összetétele is látványosan átalakult. 2025-ben az irodapiacot elsősorban szerződéshosszabbítások dominálták, az átlagos ügyletméret nagyjából 1000 négyzetméter körül alakult.
Ezzel párhuzamosan nőtt a saját használatra épített vállalati székházak szerepe, amelyek ma már a hosszú távú céges ingatlanstratégiák alapkövének számítanak. Ezek a projektek kisebb kockázatot hordoznak a fejlesztők számára, miközben pontosan illeszkednek a bérlői igényekhez.
Merre tovább? Nem válság, hanem irányváltás
A szakértők értékelése szerint a budapesti irodapiac 2025-ben nem összeomlott, hanem strukturális alkalmazkodáson ment keresztül. A hangsúly egyre inkább a bérlői igényekre szabott, built-to-suit megoldásokra helyeződik át, miközben a klasszikus spekulatív fejlesztések háttérbe szorulnak.
Ez a folyamat 2026-ban már érezhető hatással lehet a kínálatra, különösen akkor, ha a gazdasági környezet stabilizálódik, és a vállalatok ismét hosszabb távon terveznek.
Összkép: mélyponton az építés, ellenálló a piac
Bár az új spekulatív irodafejlesztések volumene történelmi mélypontra esett, a budapesti irodapiac egésze meglepően ellenállónak bizonyult. A kereslet nem tűnt el, az üresedés csökkent, a piac működik – csak más logika mentén, mint a korábbi években.
Hozzászólások