Alapjaiban változhat meg az új építésű lakások támogatott finanszírozása: egy friss rendelettervezet szerint az Otthon Start és a CSOK Plusz hitelek folyósítása nem kötődne kizárólag a használatbavételi engedélyhez. A jövőben bizonyos feltételek mellett már az építkezés ideje alatt is megindulhatna a hitelkifizetés. Ez gyorsabb projekteket, rugalmasabb vásárlást és erősebb vevői alkupozíciót hozhat, miközben új típusú kockázatokat is megnyit – írja a Portfolio.
Szakítás a régi gyakorlattal az új lakásoknál
A jelenlegi szabályozás szerint az államilag támogatott lakáshiteleket, így az Otthon Start és a CSOK Plusz konstrukciókat a bankok főszabály szerint akkor folyósítják, amikor az ingatlan már használatbavételi engedéllyel rendelkezik, vagyis hivatalosan is beköltözhető. Ez az egyösszegű, végállapothoz kötött finanszírozás sok újépítésű beruházásnál lassította a folyamatot, és szűkítette a vevők mozgásterét.
Az új, társadalmi egyeztetésre bocsátott rendelettervezet ezen változtatna. A javaslat alapján meghatározott feltételek teljesülése esetén a támogatott hitelek nem csak a projekt végén, hanem már az építkezés során, több részletben is lehívhatók lennének. Ez különösen azoknál a vásárlásoknál jelenthet érdemi változást, amikor a vevő még el sem készült, tervasztalon lévő lakásra szerződik.
Új jogi alap teremti meg a szakaszos finanszírozást
A tervezett módosítás hátterében a társasházi építményi jog bevezetése áll. Ez egy olyan új jogintézmény, amely lehetővé teszi, hogy a még fel nem épült lakásra is bejegyezhető, önálló jogosultság jöjjön létre az ingatlannyilvántartásban. Ennek köszönhetően a finanszírozás jogi alapja már az építkezés alatt is biztosított lehet.
Ha a vevő ilyen építményi joggal rendelkezik, és a beruházó projektjét banki hitel is támogatja, akkor megnyílhat a lehetőség a támogatott lakáshitelek szakaszos folyósítására. A hitel összege így nem egyszerre, hanem a készültségi fokhoz igazodó ütemezésben érkezne.
Elkülönített számlára menne a hitelösszeg
A szabályozási terv egyik központi eleme, hogy a hitelösszeg nem közvetlenül a vevőhöz vagy a beruházóhoz kerülne. A bank a folyósítást egy elkülönített, úgynevezett óvadéki számlára teljesítené, amely kifejezetten az adott projekt finanszírozására szolgál.
Ez a megoldás azt a célt szolgálja, hogy a támogatott hitelből származó forrás valóban az adott lakás megépítésére fordítódjon. A konstrukció egyszerre védi a vásárlót és a finanszírozó bankot attól, hogy a pénz más célokra vagy más projektekre csússzon át.
Foglaló helyett előleg: a vevői védelem erősítése
Az új modell egyik fontos feltétele, hogy a vevő ne foglalót, hanem legfeljebb előleget fizessen az ügylet során. Ez nem pusztán formai különbség. Az előleg bizonyos feltételek mellett visszakövetelhető, míg a foglaló elveszhet, ha a szerződés meghiúsul. A módosítás így egyértelműen a vásárlók pénzügyi biztonságát erősíti.
A tervezet az értékbecslés szabályait is módosítja az ilyen típusú ügyleteknél. Az értékbecslői szakvélemény csak a hitelkérelem benyújtása után készülhet el, és a banknak kötelezően vizsgálnia kell a lakhatósági feltételek teljesülését a folyósítás egyes szakaszaiban vagy a végső részlet előtt.
Szoros határidő védi a rendszert, de kockázatot is jelent
A könnyített, szakaszos finanszírozás mellé szigorú időkorlát társul. Ha a vevő már az építkezés alatt megkezdett folyósítással vesz igénybe támogatott hitelt, akkor a szerződéskötéstől számítva legfeljebb három éven belül be kell mutatnia a használatbavételi engedélyt a banknak.
Amennyiben ez nem történik meg határidőre, a hitelintézet jogosult lehet a szerződés felmondására. Ez a szabály erős nyomást helyez a beruházókra, ugyanakkor a vevő számára is komoly körültekintést igényel, hiszen a hitelösszeg addigra már részben vagy egészben felhasználásra kerülhetett.
Egyszerűbbé válhat az adminisztráció is
A tervezet nem csak új feltételeket, hanem adminisztratív könnyítéseket is tartalmaz. A jövőben a támogatott lakáscélú hiteleknél elegendő lehet az adásvételi szerződés és a tulajdonjog-bejegyzési kérelem széljegyzett másolata, kiegészítve egy egyszerű nyilatkozattal az egyezőségről.
Ez az egyszerűsítés nemcsak az Otthon Start és a CSOK Plusz, hanem más támogatott konstrukciók esetében is gyorsíthatja az ügyintézést és csökkentheti a papírmunkát.
Gyorsabb projektek és új vevői alkupozíció jöhet
A döntéshozók szerint az új szabályozási keret javíthatja a lakásfejlesztések finanszírozhatóságát, és rugalmasabbá teheti az új építésű projektek értékesítését. A szakaszos folyósítás csökkentheti a fejlesztők finanszírozási terheit, ami akár nagyobb árengedményekben vagy kedvezőbb vevői feltételekben is megjelenhet.
Ha a szabályozás a jelenlegi formájában lép életbe, az új lakások piacán érezhető fordulat következhet. A vásárlók korábban juthatnak hitelhez, a beruházások gyorsabban haladhatnak, a finanszírozás pedig rugalmasabbá válhat. Mindez azonban csak azoknak jelent valódi előnyt, akik a könnyítések mellett a kapcsolódó kockázatokat is tudatosan mérlegelik.
Hozzászólások