A budapesti újépítésű lakások piaca 2025-ben végleg levált a klasszikus gazdasági ciklusokról. Miközben az infláció fokozatosan lassult, az új lakások árazása továbbra is saját pályán mozgott: a négyzetméterárak egész évben az inflációt jócskán meghaladó ütemben emelkedtek. A drágulás ráadásul nemcsak ár-, hanem szerkezeti kérdés is lett. Az új lakások átlagos mérete csökkent, miközben az összáruk tovább nőtt, így a vevők egyre kisebb, mégis egyre drágább otthonok közül választhattak.
Ezzel párhuzamosan a bérleti piac már nem tudta követni ezt a tempót. Az albérletárak növekedése jóval mérsékeltebb maradt, ami az újépítésű lakásoknál látványosan rontotta a bérleti hozamokat. 2026 januárjára a budapesti új lakások átlagos négyzetméterára már 1,9 millió forint fölé emelkedett, ami óhatatlanul felveti a kérdést: meddig tartható fenn ez a szint érdemi keresleti és reáljövedelmi növekedés nélkül?
Infláció felett, tartósan – az újépítésű piac külön úton jár
A 2025-ös év egyértelmű töréspontot jelentett az infláció és az újépítésű lakások áralakulása között. Miközben a pénzromlás üteme az év nagy részében már 3–5 százalék körül mozgott, az új lakások négyzetméterárai sok hónapban 20 százalékot meghaladó éves növekedést mutattak.
Ez nem átmeneti kilengés volt. Az infláció lassulása az év második felében sem hozott valódi enyhülést az újépítésű piacon. Bár a drágulás üteme valamelyest mérséklődött, 2026 elején is jóval az infláció felett maradt. Mindez arra utal, hogy az új lakások árazását már nem elsősorban a makrogazdasági környezet, hanem a tartósan szűk kínálat és a magas fejlesztési költségek határozzák meg.
Nem csak a négyzetméter drága – a presztízs-kerületekben nagy lakások épülnek
A kerületi adatok alapján világosan kirajzolódik, hogy a legdrágább budapesti városrészekben nem a kis alapterületű lakások dominálnak. Épp ellenkezőleg: ezekben a kerületekben az átlagos új lakásméret jóval meghaladja a budapesti átlagot, amely jelenleg nagyjából 70 négyzetméter.
A II. kerületben például az újépítésű lakások átlagos alapterülete megközelíti a 125 négyzetmétert, ami 350 millió forint körüli átlagos vételárat jelent. A XII. kerületben sem sokkal kisebbek a lakások: itt az átlagos méret 105 négyzetméter felett alakul, az átlagár pedig 330 millió forint körül mozog. Az I. és az V. kerületben is hasonló a kép: ezekben a városrészekben az új lakások nem kifejezetten kompakt otthonok, hanem magas presztízsű, nagy alapterületű ingatlanok.
Ezzel szemben a budapesti újépítésű kínálat tömegét adó kerületekben – például a VIII., XI., XIII. és XV. kerületben – teljesen más logika érvényesül. Itt a kínálat bőségesebb, de a lakások jellemzően kisebbek, a fővárosi átlag alatt maradnak, és az árérzékenyebb vevőkre szabott alaprajzok dominálnak.
Átlag János és az elérhetetlenség matematikája
Ha a 2026 januárjában publikált, körülbelül 401 ezer forintos nettó mediánbérrel számolunk, egy átlagos budapesti újépítésű lakás ára nagyjából 28 évnyi teljes nettó jövedelemnek felel meg. Ez természetesen egy elméleti számítás, amely nem számol megélhetési költségekkel, hitellel vagy megtakarítással, de jól érzékelteti az aránytalanságot az árak és a jövedelmek között.
A kerületek között extrém különbségek vannak. Átlag János képzeletbeli honfitársunknak, aki épp a mediánbért keresi, a budai presztízs-kerületekben egy átlagos új lakás megvásárlásához 50–70 évnyi nettó jövedelmét kellene félretennie, míg a kevésbé felkapott pesti városrészekben ez „mindössze” 20–25 év. Elméletben a VII. és a XV. kerületben jutna leghamarabb újépítésű otthonhoz – ha feltételezzük, hogy a teljes fizetését lakhatásra tudja fordítani.
Kisebb alapterület, több funkció – így reagál a kínálat
A legtöbb kerületben az egy- és kéthálószobás lakások adják az újépítésű kínálat gerincét. Az egyszobás, illetve a valóban nagy, négy és fél szobás lakások aránya alacsony maradt. A fejlesztők elsősorban azokat a méreteket preferálják, amelyek még családbarátnak számítanak, ugyanakkor eladhatók maradnak a jelenlegi árszinteken.
Ez azonban sok esetben nem nagyobb lakásokat, hanem feszesebb, sűrítettebb alaprajzokat jelent. A kínálat egy része úgy próbál alkalmazkodni az elszálló négyzetméterárakhoz, hogy több funkciót zsúfol kisebb alapterületre. Ez a megoldás különösen a tömegesebb fejlesztésekkel érintett pesti kerületekben jellemző.
Érdekes kettősség, hogy a legnagyobb lakások aránya két, egymástól élesen eltérő szegmensben a legmagasabb: a drága budai városrészekben, valamint a jóval olcsóbb dél-pesti külvárosokban. Két külön világ, két külön célcsoport – egy városon belül.
