A jó fotó akár döntő lehet
A jó fényképek meghatározóak, az első benyomás nagyon fontos. Tegyen közzé az eladni kívánt ingatlanról minél több képet, a lehetőségekhez képest jó minőségben. A fotók készítése előtt érdemes rendet rakni a lakásban, a személyes tárgyakat is eltenni. Fotózza le otthona minden helyiségét több szögből, természetes fénynél. Ne a bútorokat fotózza! A vevőket az ingatlanból kihozható lehetőségek érdeklik, ezért a képek inkább a burkolatokat, a nyílászárókat mutassák, családi ház esetében a homlokzatot és a kertet, a telket is. A legjobb fotót érdemes az első helyre tenni, ez döntheti el ugyanis, hogy a lakáskeresők, a lehetséges vevők megnézik-e az ajánlat többi részét is.
Festessek? Ne festessek?
Ha el akarja adni lakását, akkor már felesleges költenie rá, úgynevezett tisztasági festést végeznie, végeztetnie. Vagy épp azért érdemes pénzt áldoznia tetszetősebb állapotba hozására, hogy jobb áron adhassa el? Mérlegelje alaposan ezt a kérdést!
Az elemzések szerint a felújításra szoruló lakások átlagosan huszonnyolc százalékkal olcsóbbak, mint a jó állapotban lévők. Ezeket nem javasolt kifesteni eladás előtt, mert a jól felkészült, tapasztalt vevő úgyis felfedezi az esetleges hibákat és azt feltételezheti, hogy az eladó így akart eltakarni valamit. Újszerűbb lakások esetében is ajánlatosabb a vevőre hagyni a festést, mert akkor a saját ízlésének megfelelően rendelheti meg ezt a munkát.
Hasznos segítség az ingatlanközvetítő
A saját hirdetés mellett érdemes átgondolni pofi szakember, azaz ingatlanközvetítő segítségét igénybe venni az ingatlan eladása során. Ez természetesen plusz költséget ró az eladóra, az egyes közvetítőknél a jutalékok mértéke elég széles skálán mozog, irodatípustól függően akár fél-egy százaléktól 5 százalékig. Ennek az az oka, hogy az ingatlanosok általában háromféle szerződéstípussal dolgoznak, melyekhez jellemzően háromféle jutalékmértéket társítanak. Több ingatlaniroda esetében ezek a százalékok nincsenek kőbe vésve, azaz pontos számot az ingatlanközvetítő csak az ingatlan megtekintése után fog mondani, így sokszor a jelzett szám csak megközelítőleges érték. Természetesen itt is vannak kivételek, s olyan közvetítők, akik azzal a jutalékmértékkel dolgoznak minden esetben, amit közzétesznek. Forrás: Balla Ingatlanirodák
Amit a közvetítői jutalékokról érdemes tudni
Az egyes ingatlanközvetítőknél a jutalékok mértéke elég széles skálán mozog. Ennek az az oka, hogy az ingatlanosok általában háromféle szerződéstípussal dolgoznak, melyekhez jellemzően háromféle jutalékmértéket társítanak. Az első az általános megbízási szerződés, amikor semmi nem köti a lakás eladójának kezét, bárkit megbízhat és akár maga is árulhatja nyugodtan a lakást. A közvetítői díj pedig azé lesz, aki a vevőt hozza.
A másik típus nevezhető félkizárólagosnak, amikor a kiszemelt ingatlanközvetítőn – azaz akinél az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződést aláírjuk – kívül más ingatlanost nem bízhat meg a tulajdonos az eladással, ugyanakkor ő maga azért hirdethet, járhat a vevők után, érdeklődhet. A harmadik típus a kizárólagos szerződés, ilyenkor egyedül az ingatlanközvetítő értékesítheti a lakást. Illetve nem pontosan: találhat vevőt a tulajdonos is, csak éppen a jutalék akkor is jár az ingatlanközvetítőnek. (Forrás: Balla Ingatlanirodák)
Zöldkártya kell az eladáshoz
Már 2012. január elsejétől kötelező a lakóingatlanok értékesítésénél az energetikai tanúsítványok, a zöldkártyák elkészíttetése, és tavaly e téren újabb, szigorúbb előírások léptek hatályba.
Az energetikai tanúsítvány az adásvételi szerződés kötelező melléklete, a földhivatalnál akkor jegyeztethető be az adásvétel, íratható át az értékesített ház az új tulajdonos nevére, ha már rendelkezik ezzel a dokumentummal. A tanúsítványban szereplő fokozatot fel kell tüntetni az értékesítést célzó hirdetésekben. Ugyanis ez a minősítés energetikai szempontból kategóriákba sorolja a lakóingatlanokat. A legjobb minősítésű az A+, a leggyengébb az I kategória. Nem kell tanúsítvány az ötven négyzetméternél kisebb hasznos alapterületű épületekre. Nem vonatkozik a rendelet a négy hónapnál rövidebb idejű használatra szánt épületekre és egy évnél rövidebb idejű bérleti szerződés esetén.
Tájékozódás adásvételi szerződés előtt
Mielőtt vételi szándéknyilatkozatot vagy adásvételi szerződést írnánk alá vevőként, az egyik legfontosabb és elengedhetetlen lépés: a tulajdoni lap ellenőrzése. A tulajdoni lap 3 fő részből, az I. a II. és a III. részből áll, ezek elválaszthatatlanul egymás mellett, ill. után találhatóak. Az ingatlannal kapcsolatos adatokat, egyéb jogokat, és kötelezettségeket tartalmazzák. Fontos: az ingatlan tulajdoni lapját megtekintve, ha valamelyik rész nem tartalmaz adatokat, akkor is a szerepelnie kell, valamint annak a bejegyzésnek is ott kell lennie, hogy “ez a rész bejegyzést nem tartalmaz”. Nem létezik olyan tulajdoni lap, amely azért nem tartalmazza pl. a III. részt, mert az tehermentes, és nem tartalmaz bejegyzést.
Vevőként tisztában kell lennünk az adásvétellel járó költségekkel, elsőként a vételárra fordított összeggel: készpénzért, vagy hitelből szeretnénk-e venni az új ingatlant. Érdemes utánanézni az esetlegesen igénybe vehető kedvezményeknek is. A költségek kapcsán számolni kell a vételár mellett az ügyvédi munkadíjjal, földhivatali eljárási díjjal, valamint az illetékfizetéssel is.
Tulajdonjog bejegyzése
A vevő tulajdonjogának átszállása az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre, a szerződés elkészítése és érvényessége önmagában nem elegendő. Az adásvételi szerződést ügyvédnek, vagy jogtanácsosnak kell ellenjegyezni, vagy közokiratba (közjegyző által készített okiratba) kell foglalni. Ügyvédi ellenjegyzés esetén az „ellenjegyeztem” kifejezésnek kell szerepelnie. A kötelező tartalmi elemeken túl a szerződésből ki kell tűnnie a keltezés helyének ill. idejének, továbbá a feleknek nyilatkoznia kell az állampolgárságukról, az eladónak pedig arról, hogy hozzájárul ahhoz, hogy a vevő a tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba.
Ha a szerződés több oldalból áll, akkor mind a szerződő feleknek, mind az ellenjegyző ügyvédnek minden oldalt el kell látnia kézjegyével. Ha az aláíró valamely fél meghatalmazása alapján jár el, fel kell tüntetni a nevét valamint meghatalmazotti minőségét. Amennyiben a szerződés nem tartalmazza ezen elemek valamelyikét a földhivatal hiánypótlás nélkül elutasítja a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet. Amennyiben a teljes vételár rendezése a szerződéskötéskor nem történik meg, az eladó a tulajdonjogát a teljes vételár kifizetéséig fenntarthatja.
Csökkenő áralku
Az élénkülő ingatlanpiac egyik oka az alacsony betéti alapkamatban keresendő. Az ingatlanbefektetés hagyományos lehetőség a befektetés szempontjából, hozama meghaladja a betétekét. Továbbra is panellakásba érdemes befektetni, de természetesen körültekintően kell megválasztani, egyáltalán nem mindegy, hogy épp milyenbe. Fontos tényező a jó megközelíthetőség, a lakás praktikus elrendezése, energetikai felújítása, stb.
Beszédes az alku alakulása is az elmúlt hónapokban. A fővárosban például tavaly év végén a vevők még az összes eladott ingatlan esetében 7%-ot tudtak alkudni, de az év első két hónapjában már csak 6%-ot, a márciusi adatok pedig 5% körül mozognak. A csökkenő alku azt jelzi, hogy az eladók kevésbé vannak rákényszerítve az árengedményre, mivel több a potenciális vevőjelölt. A növekvő kereslet mellett így nem kizárt az árak enyhe növekedése sem. Az értékesítési idő csökkenésének is mutatkoznak már a jelei, de hozzávetőleges hosszát utólag lehet meghatározni. (Forrás: Duna House)
A zártkertek áránál számít a várostól való távolság
Mint minden ingatlantípusnál, a zártkerteknél is az elhelyezkedés és a közművek befolyásolják az árat. A szegedi, vagy Szeged környéki zártkertes ingatlanok drágábbak, mert azok akár a városi lakásoknak is vonzó alternatívát kínálnak: az árak 4 millió forinttól akár 8–9 millióig is elmehetnek, a mérettől és az elhelyezkedéstől függően.
A Baktói kiskertekben például 4,5–5 millió forintot fizetnek a vevők több kisebb, 30–40 négyzetméteres, lakható épülettel rendelkező zártkertért. Olyan is akadt, amelyik 9 millió forintért kelt el, igaz, kétszintes, 1+2 szobás volt, különálló garázzsal, műhellyel és garzonnal rendelkezett. Azok a zártkertek, amelyeken nem áll lakható ingatlan, nem érnek többet 1–2 millió forintnál, legyen az Baktóban, Subasán vagy akár Hattyason. Szegeden kívül a bordányi Seregélyes dűlőben, illetve Domaszéken és Szatymazon vannak még forgalomképesebb zártkertek, hasonló árakon. A Szegedhez közelebbi területeken a legdrágábbak az ingatlanok: a várostól mért távolsággal egyenes arányban csökken az ingatlanok eladhatósága és az értéke is.
Kedvezőbb lakáscélú hitelek
Mind a devizaalapú, mind a forintban felvett lakáshiteleket most érdemes újraváltani banki szakértők szerint. A jegybanki alapkamat csökkenése miatt ma már jóval kedvezőbb feltételekkel lehet lakáskölcsönhöz jutni, mint akár néhány évvel ezelőtt. Jelenleg 6-6,5 százalék között mozognak a kamatlábak, sokkal kedvezőbb egy hitelfelvétel vagy hitelkiváltás. Az új hitelen évente több tízezer forintot lehet megtakarítani. A megtakarítás mértéke még nagyobb lehet, ha az alapkamattal együtt a hitelek kamatai tovább csökkennek.
A hitelkiváltás további előnyökkel is járhat, igénybe vehetők támogatások, pl. az állami kamattámogatás, ami 5 évig fix kamattámogatást jelent, amivel csökken a hitelek kockázata. Az idei évtől a munkaadók adó- és járulékmentesen, 5 éven át, összesen 5 millió forinttal segíthetik dolgozóikat hiteleik törlesztésében. A támogatás lakásvásárlásra és építésre is felhasználható.
A hitelkiváltásnak is vannak feltételei: az egyik a jövedelem, a törlesztő részletet az igazolt jövedelemhez képest kell figyelembe venni, de ugyanilyen fontos feltétel a lakóingatlan értéke is.
Ki vásárolhat termőföldet?
Termőföldet Magyarországon – a moratórium lejártát követően is – csak magánszemély szerezhet, de csak olyan magánszemély, aki megfelel a földműves fogalomnak. Ehhez a kormány megalkotta a földműves jogi fogalmát – ez lényegében agrárvégzettséggel vagy hároméves gyakorlattal rendelkező gazdát jelenti. Ebbe a kategóriába tartozik a szakképzettség nélküli őstermelő is.
Nem tulajdonolhat senki 300 hektárnál nagyobb földterületet, továbbá a földszerzéshez hatósági jóváhagyás szükséges. A május 1-jétől működő helyi földbizottságok ajánlásával, a területileg illetékes mezőgazdasági szakigazgatási szerv hozzájárulásával vásárolható termőföld. A helyi földbizottságok minden tulajdonjog szerzés esetében vétójoggal rendelkeznek. Az eljárások alapesetben is több hónapig elhúzódhatnak.
A földspekulációt elkerülendő a földforgalmi törvény előírja, hogy a termőföld adás-vételeket a jövőben csak az állam által előállított biztonsági jellel rendelkező okmányon lehet megkötni. (Forrás: Új földtörvény)
Hol tartanak az árak?
Áprilisban továbbra is az ország nyugati felén vásároltak magasabb négyzetméter áron. A paneleket 135 ezer, a téglalakásokat pedig 175 ezer Ft/m2 áron vették, míg a keleti oldalon 118 és 142 ezerért. A fővárosban a panellakások átlagosan 187 ezer Ft/m2-ért keltek el Budán és 169 ezerért a pesti oldalon. Ugyancsak Budapesten a téglalakásokat természetesen magasabb áron vásárolták: Pesten 208, a belvárosban 289, Budán pedig 335 ezer forintos négyzetméterenkénti áron.
Csökkenő trendet mutat az árlevitel és az alku mértéke is az elmúlt hónapokban. Leginkább a családi házak esetében van szükség árcsökkentésre, ill. a legnagyobb az alku mértéke is. Áprilisi vidéki adat 15%, melyből 6% az árcsökkentési átlag és 9% az alku. Legkisebb eladói kompromisszumra a fővárosi panellakást eladók szorultak, esetükben 2% volt csupán az árkorrekció és a vevők is csak átlag 4%-os alkupozíciót tudtak elérni. (Forrás: Duna House Barométer)
Túlkínálat nyaralókból
Túlkínálat jellemzi a nyaralók piacát, a Balaton északi és déli partján, akárcsak a Velencei-tónál sok az eladó tábla. Az év eleje óta némiképp növekszik a nyaralók után érdeklődők száma, de még mindig mérsékelt a kereslet. A tulajdonosok – főként érzelmi okokból – gyakran ragaszkodnak az eladási árakhoz, így kevesebb tranzakció jön egyelőre létre. Fontos kritérium – mint minden ingatlanértékesítés esetében – az ár/érték arány objektív tényezők alapján történő meghatározása.
A Balatonnál kisebb vízparti nyaralók a 10-14 millió forintos sávban mozognak, a Velencei-tó déli részén 5-6 millió forintért találunk 60-70-es években épült, 25-35 négyzetméteres házikókat. A víztől távolabb fekvő 5-10 éve épült, közepes méretű családi házért, 18-19 milliót hajlandók adni a vevők. A part menti, 2-3 évvel ezelőtt felhúzott luxus kategóriájú nyaralók 40-100 millió forintért várják új tulajdonosaikat, de akad nagyobb, 120-150 milliós kategóriájú ingatlan is.
Hasznos az utcanév megadása
Az ingatlankeresések közel 80%-a az interneten keresztül indul, az ingatlankeresők ma már egyre tudatosabban használják az online eszközöket. A keresőben egyre többen közvetlenül utcanévre keresnek rá, ha eladó, kiadó ingatlanok után böngésznek. Hasznos a kerület, városrész megadása az ingatlanhirdetésekben, de egyre inkább kevésnek bizonyulhat, hisz a potenciális vevőjelöltek, minél több, minél pontosabb információt szeretnének megszerezni az adott ingatlanról.
Az ingatlanirodák is diszkréten kezelik a megbízásaik alatt álló ingatlanok pontos címét, sajnos ma még nem elterjedt feltüntetésük a hirdetésekben. Ideális esetben az utcanév mellett a házszám megadása is alapkövetelmény lehetne. Remélhetőleg az eladó, kiadó ingatlanokat hirdető magánszemélyek és ingatlanközvetítők felismerik ennek jelentőségét, és előbb-utóbb a pontos címeket is publikálják, hisz a térképes alkalmazások megjelenésével az ingatlanhirdetési oldalakon egyre inkább erre felé mutat a jövő.
Változott a lakcímbejelentésre vonatkozó jogszabály
Az új előírások szerint lakásvásárláskor már a szerződésben kiköthetik a felek, hogy a régi tulajdonosnak igazolnia kell, hányan vannak az adott címre bejelentve. Lakásvásárlás után az új tulajdonos is bárkit kijelenthet az ingatlanból, az eljárást a jegyzőnél kell kezdeményeznie, ami illetékmentes.
Két lehetősége van a lakásvásárlónak a lakcímbejelentések tisztázására. Az egyik, hogy az ingatlan adásvételi szerződésben kikötik, hogy az eladó garantálja: az adott ingatlanon senki sem rendelkezik rajtuk kívül bejelentett lakcímmel, s vállalják azt is, hogy az eladásig a bejelentett személyek kiköltöznek, ezt a jegyzőnél elintézik, s az eladásnál megváltoztatják lakcímüket.
Ha ez nem teljesül, akkor az adásvételi szerződést követően az új tulajdonosnak lehetősége van arra, hogy a jegyzőnél vagy a járási hivatalnál tájékoztatást vagy igazolást kérjen arról: az ő ingatlanjában ki rendelkezik bejelentett lakóhellyel. (Forrás: Közigazgatási és Elektronikus Közszolgáltatások Központi Hivatala, Inforadio.hu)
Tovább rövidül az eladási idő
Míg az elmúlt időszakban átlagosan 6-8 hónapig is eltartott egy lakás vagy ház értékesítése, lényegesen gyorsabban keltek el az eladó ingatlanok áprilisban és májusban, mint akár egy hónappal korábban. Összehasonlítva a márciusban, áprilisban és májusban eladott ingatlanok értékesítési idejét, vagyis azt, hogy az adott ingatlan hány napot volt a piacon, csupán a három hónap viszonylatában is látványos a csökkenés mértéke.
Az összes hazai ingatlan tranzakciót figyelembe véve: míg márciusban az értékesítési idő átlag 192 nap, addig májusban 175 nap, vagyis 9%-kal kevesebb. Bár vidéken március-május viszonylatában is 5%-kal csökkent az ingatlanok eladási ideje, a budapesti 14%-os javulási átlag egészen kiemelkedő. A fővárosban az egyes ingatlantípusokat külön megvizsgálva, a magas eredményt elsősorban a panelek eladásának 146-ról 101 napra való zuhanása okozta, ami 31%-os javulás. Egyedül a családi házak értékesítési ideje nem változott vidéken (260 nap), Budapesten viszont csökkenni látszik (209 nap). (Forrás: dh.hu)
Visszatérnek a hitelből vásárlók
A hitelből vásárlók közel egy éve visszatértek a piacra, ma körülbelül 20%-ban jellemző a vevőkre, hogy hitel igénybevételével szeretnének vásárolni. Nem csak a hitelből vásárlók aránya csökkent jelentősen a válság előtti állapothoz képest, hanem a hiteligénylés mértéke is, és a hitelcél is inkább a használt lakások köre, mely fiatalok és kisebb keresetűek esetében sokkal reálisabb igény, mint korábban az új építésű lakás volt.
Jól lehet emiatt is a piacon élénkülés jelei mutatkoznak, de ez még mindig csak mérsékelt. Persze nem mindegy, hogy mi a viszonyítási alap, mert a válság előtti állapothoz képest a mai ingatlanpiac továbbra is nagyon gyenge, a 2009-2010-es állapothoz képest viszont már javult a helyzet. Az igazán nagy kérdés az, hogy hova tart a piac. A válság előtti szintet nem fogja újból elérni, ez egy túlzó állapot volt, de egy ennél mérsékeltebb, a jelenlegi forgalom közel dupláját elérő tranzakciós volumen az, ami a lakosság lakhatás körében megfogalmazott igényeivel arányos lenne. (Forrás: Balla Ingatlanok)
Alkalmas az idő ingatlanértékesítésre?
A GfK Fogyasztói Bizalom Index vizsgálata szerint az idei második negyedévben a fogyasztói bizalom gyakorlatilag változatlan. Júniusban a fogyasztói várakozások mérséklődtek részben a háztartások saját anyagi helyzetének, részben pedig az ország hosszú távú gazdasági kilátásainak rosszabb megítélése okán, a vásárlási hajlandóság ugyanakkor – újabb növekedést mutat.
A megtakarításokról alkotott vélemények lényegesen nem változtak az előző negyedévhez képest, nem módosult a lakásvásárlást érdemesnek tartók aránya: a megkérdezettek 55 százaléka tartja az időt ingatlanértékesítésre alkalmasnak és a lakosság 43 százaléka gondolja jó befektetésnek a lakásvásárlást. Lakása eladását mindössze 9 százalék tartja megfontolandónak jelen piaci körülmények között.
A lakásvásárlástól a többséget továbbra is a kedvezőtlen hitelfelvételi lehetőségek tartják vissza, de az ilyen jellegű befektetés ellen szólnak 7 százalék szerint a magas árak, 4 százalék szerint a fenntartási költségek is. (Forrás: GFK Komplex Fogyasztói Bizalom Index)
Mely kategóriák kelendőbbek?
Az idei első és a tavalyi első félévben bonyolódott tranzakciók paramétereinek összehasonlításából kiderül, hogy Budán idén inkább a drágább kategória volt a kelendőbb. Míg tavaly az 5-10 millió közötti ársávban történt a vásárlások harmada, idén ez a sáv 20%-ra esett és inkább e fölött történtek a tranzakciók. A legnagyobb ugrás 14-ről 21%-ra a 15-20 millió közötti ársávban történt. Beszédes adat még, hogy tavaly Budán 2%-ot tett ki a 160 m2 fölöttiek kategóriája, idén ugyanez már 5%. Pesten nagyjából ugyanez látszik, csak kisebb arányú eltolódással. Itt az 5-10 millió közöttiek a teljes forgalom 42%-át adták a tavalyi 47 helyett.
Vidéken nincs jelentős eltérés a két időszak összehasonlításában. A vásárlások fele továbbra is az 5-10 milliós ársávban zajlik és közel minden ötödik ez alatt. Pest megyében sincs látványos különbség, minden harmadik tranzakció 5-10 millió Ft között bonyolódott és minden negyedik az egyel nagyobb, 10-15 millió közöttiben. Ugyanitt 40 millió Ft fölött tavaly és idén az első félévben is a forgalom 3%-a realizálódott. (Forrás: Duna House Baromméter)
Extrém kérések, furcsaságok
A vevők egyre tudatosabbak, egyre több – néha extrémnek tűnő – kéréssel állnak elő, amit, ha jól végiggondolunk nem is olyan meglepő, hisz a döntés egy ingatlan mellett általában hosszú távra szól. Érdemes élni ezekkel, de természetesen a józanész keretein belül. A próbaalvás mellett kértek már próbafűnyírást is, a vevő szerette volna megtapasztalni, hogy fizikailag mennyire képes rendben tartani a megvenni kívánt ház parkosított kertjét. Akadt olyan vevőjelölt is, aki egész napra kiült egy telekre, hogy meggyőződhessen róla, valóban csendes-e a környék.
Egyre gyakoribb, hogy az új tulajdonos bevizsgáltatja, van-e vízér, vagy Hartmann-vonal a lakásban. Ezek a káros földsugárzások egyesek szerint, egészségügyi panaszokat is okozhatnak. Divatos a feng shui – az ún. kínai térrendezés – elvei szerinti választás is.
A legcélravezetőbb azonban ingatlanos szakemberrel, értékbecslővel, statikussal, is bevizsgáltatni az ingatlant, hisz a szakavatott szem olyan rejtett hibákat is észrevehet, amit laikus vevőként – érzelmi alapon szemlélve – nem biztos, hogy meglátnánk. (Forrás: Openhouse)
Legyen élmény a lakáskeresés
Aki már átesett az ingatlankeresés olykor hosszadalmas folyamatán tudja, hogy a kezdeti lelkes keresés egy idő után egyhangúvá válik, a portálok hasonló kínálata, a szokványosan megszerkesztett hirdetések között néha elsikkad a figyelem a lényeg felett.Az Ingatlanbazar.hu oldalán augusztus 4-től szórakoztatóbbnál szórakoztatóbb hirdetésekre bukkanhatunk. Miért? Mert hirdetni szokványos szöveg helyett érdekesen is lehet! Az „eladó lakás világos fürdőszobával”-t felváltják az „otthon keresi fényimádó gazdáját, ahol a kádban ülve is bármikor napfürdőt vehet” vidám megfogalmazások, így a sorozatosan ismételt kifejezések helyett egyedi megoldásokkal is találkozhatunk.
Kellemes élmény az ingatlanhirdetéseket böngészve ráakadni egy „a lakás nem kicsi, csak kényelmesen elérhető minden karnyújtásnyira a kanapén ülve” szófordulatokra. Az olykor humoros megfogalmazások mosolyt csalnak a böngésző arcára, sajátos élménnyé téve a lakáskeresést. Más teendőnk nincs tehát, mint hátradőlve pásztázni a formabontó hirdetési szövegeket az Ingatlanbazar.hu oldalán.
Az eladás függ az élethelyzettől
Elsőlakás-vásárlás, befektetési célzat, örökölt ingatlan, nagyobb lakásba költözés: a lakásvásárlásokat és -eladásokat emberi élethelyzetek indokolják, melyekben egy szakavatott ingatlanközvetítő nagy segítségre lehet. Nem szerencsés senki magánéletében kutakodni, de azért bizonyos háttér információkat tudnia kell az ingatlanközvetítőnek.
Másképp jár el az ingatlanos szakember, ha az illető nem tudja fizetni a hitelét és azért akarja eladni az ingatlanát. Ilyenkor általában áron alul rövid időn belül értékesítik a házat, lakást, hogy némi pénzhez juthasson a vevő, mint ha a határidő lejártával behajtók vinnék el a feje felül és még marad tartozása is.
A költözési szándékot mindig valami élethelyzet eredményezi, akár házasság, gyermek születése, válás, esetleg anyagi nehézségek. Az ingatlanközvetítőnek mindig tudnia kell, mi a célja, mik az igényei, ez utóbbiak nem mindig reálisak, s erre rá kell világítanunk. Csak így tudják a számára legideálisabb megoldást megtalálni.
Emelkednek-e az ingatlanárak?
Miközben néhány ingatlanpiaci szereplő részéről időnként azt hallani, hogy már megindult Magyarországon az ingatlanárak emelkedése, addig a valóság más képet mutat. Jóllehet a válságot követő időszak egyik legkiemelkedőbb hónapját zárta júliusban az ingatlanpiac, a közel 9200 adásvételi darabszámmal, 22%-kal több ingatlant adtak el, mint egy évvel korábban, egyes szakemberek szerint tovább csökkennek a használt lakások árai.
Amennyiben a 2010-hez viszonyított árváltozást vesszük figyelembe, akkor láthatjuk, hogy bár 2014 első negyedévében egy kismértékű emelkedés mutatkozott a használt lakások áraiban, ez a 2013 utolsó negyedévében bekövetkezett jelentős csökkenést éppen csak kiegyenlíti. 2010 óta – egy rövid ideig tartó megszakítással – folyamatos az ingatlanárak ereszkedése 2012 végéig, azóta pedig stagnálás látható. Ez a stagnálás is csak nominális értékben jelent változatlan árakat, ugyanis reálértéken további esésről van szó.
Az új lakások árváltozása némileg más képet mutat – bizonytalan, de kismértékű felfelé araszolás figyelhető meg az elmúlt évek során 2011 harmadik negyedéve óta. (Forrás: Balla Ingatlan)
Erős befektetői jelenlét
Az augusztusban zajlott adás-vételek darabszáma (országosan 8 978 ingatlan adás-vétel bonyolódott) ugyan kissé elmaradt az előző hónaptól, de ez normális, szezonális jelenség. Az idei összforgalom megközelíti a 64 ezret, ami 16%-os erősödést jelent a 2013-as azonos időszakkal összehasonlítva. A szeptemberi előrejelzések és a szezonálisan erős év végi hónapok alapján az idei forgalom megközelítheti, vagy akár el is érheti a 100 ezres tranzakciószámot, amely a 2008 után a legerősebb szint lesz az ingatlanpiacon.
Már júliusban erős volt a befektetői jelenlét Budapesten, de az augusztusi adatok ezt még inkább megerősítik. A megkérdezettek 36%-a ilyen célzattal vásárolt ingatlant. Átlag 15,5 milliót költöttek és 55 m2 körüli méretet választottak. Második legnagyobb csoport 32%-kal az elsőlakás vásárlóké, ők átlagosan 10,5 milliót adtak ki. A legnagyobb csoport vidéken az elsőlakás vásárlóké 29%-os piaci jelenléttel, a második pedig a nagyobba költözőké 24%-kal. Ez utóbbi csoport 100 m2 körüli lakást vett, 14 millió Ft fölött. (Forrás: Duna House Baromméter)
Miért jó az alaprajz?
Sokszor hangsúlyoztuk már a jó fotók fontosságát egy ingatlan meghirdetésekor, de ugyanilyen hasznos a megfelelő alaprajz publikálása is. Egy gondosan megszerkesztett, méretarányos alaprajz segítséget nyújt az ingatlankeresők számára, és számos felesleges kérdéstől – egybe- vagy külön nyílnak-e a szobák, van-e kamra, külön wc, mekkora a fürdő – menti meg a tulajdonost. Ráadásul sok olyan használt lakást hirdetnek, amely részleges, vagy teljes felújítása szorul, így fontos kritérium lehet a döntésnél, mennyire lehet átalakítani. Az előrelátó tulajdonosok a meglévő alaprajz mellé egy esetleges „ilyen” lehet variációt is összeállíthatnak.
Az Ingatlanbazar.hu alaprajztervező modulja segítségével bárki egyszerűen, kényelmesen készítheti el – eladásra, kiadásra szánt – ingatlanjának méretarányos alaprajzát. Az alaprajzkészítő piktogramjai könnyen használhatóak, egyszerű alkalmazásukkal lépésről-lépésre alakítható ki az ingatlan alaprajza: a falak, nyílászárók, pontos méretek megadása mellett az egyéb berendezési tárgyak (pl.: zuhanyzó), valamint a bútorok is elhelyezhetőek.
Lakáskorszerűsítési pályázatok
Lakáskorszerűsítésnek számít a lakás komfortfokozatának növelése céljából víz-, csatorna-, elektromos-, gázközmű bevezetése, továbbá belső hálózatának kiépítése, fürdőszoba létesítése olyan lakásban, ahol még ilyen helyiség nincs, központosított fűtés kialakítása vagy cseréje, valamint lakáskorszerűsítésnek tekintjük a megújítható energiaforrások alkalmazását is, az épület szigetelése, beleértve a hő-, hang-, vízszigetelési munkálatokat, a külső nyílászárók energiatakarékos cseréje, tető cseréje, felújítása, szigetelése.
Léteznek lakáskorszerűsítési pályázatok társasházak közös tulajdonban lévő épületrészek lakásfelújítási és korszerűsítési költségeinek támogatására is. A lakáskorszerűsítési támogatás formája jellemzően vissza nem térítendő támogatás, és kamatmentes kölcsön. A lakáskorszerűsítési pályázatok folyamatosan változnak, megújulnak, célszerű időben tájékozódni az aktualitások, a beadási határidők, keretek kimerítettsége kapcsán.ű
Dráma a lakáshitelezésben?
2014 elején végre az otthonteremtő kölcsönnek köszönhetően az emberek hitelfelvételi kedve érezhetően megnőtt. Jövő év elejétől azonban az MNB rendelettel korlátozza a hitelfelvételt. A szabályok szerint azok számára, akik 400 ezer forintnál kevesebbet keresnek egy hónapban, a törlesztőrészlet a jövedelmüknek legfeljebb 50%-a lehet – forinthitel esetén. Ha 400 ezernél többet keresnek, akkor lehet akár 60% is. Euró- és más devizahitelek esetén szigorúbbak a szabályok: előbbinél 25 és 30%, illetve 10 és 15 % a meghatározott arány. És ami különösen fontos, jövedelemként az igazolt jövedelmet kell figyelembe venniük a bankoknak.
Hallani olyan jóslatokat, hogy akár több mint harmadával is visszaeshet a hitelezés mértéke, ráadásul egy része a bankrendszeren kívülre szorul, miközben a pénzintézetekben lelassul az ügyintézés az elbírálás miatt, valamint nő az adminisztráció. Különösebb aggodalomra nincs ok, jelenleg ugyanis a legtöbb bank is már hasonló vagy kisebb törlesztőrészlet/jövedelem arány mellett ad hitelt az ügyfeleknek. Náluk tehát nagy változás nem várható. A kivételt inkább csak az OTP jelentheti, ahol eddig akár a jövedelem 70 százalékát is elérhette a havi törlesztőrészlet összege. (Forrás: Balla Ingatlanok)
Rekordhónap az ingatlanpiacon
Rekordhónappal kezdődött az ősz az ingatlanpiacon. A 10.059 tranzakció nemcsak az idei legerősebb, de az elmúlt 5 év második legerősebb hónapja is, amelyet csak a 2012 januárját meghatározó végtörlesztés (12.970 tranzakció) tudott egyedül felülmúlni. Tavaly szeptemberben a 2013-as év legjobb hónapját mértük alig több mint 8000 adás-vétellel, amely a mostani adatnál 25%-kal gyengébb érték.
Az idei összforgalom megközelíti a 74 ezret, ami immár 17%-os erősödést jelent a 2013-as azonos időszakkal összehasonlítva. Ez egyrészt megerősíti az idei becsült 100 ezer adás-vételi előrejelzést – ami a válság utáni legerősebb év -, másrészt gyorsuló ütemű erősödést mutat. Ezzel a tempóval nem kizárt, hogy a jövő évben eléri a piac a 120 ezer körüli tranzakciószámot is, amely az ideális hazai 150-180 ezres optimális adás-vételi volumentől még ugyan elmarad, de ezzel egyúttal belátható távolságba kerül az elvárt piaci szint. (Forrás: Duna House Barométer)
A haszonélvezet szűkítése
Az eladásra szánt ingatlanok körülbelül egyötöde öröklésből származik. Az új Ptk. jelentősen leszűkítette az özvegyi haszonélvezeti jog körét. Az új szabály szerint, ha az elhunyt nem végrendelkezett, és gyermekei az örökösök, akkor a túlélő házastársat csak az elhunyttal közösen lakott lakáson, és a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakon illeti meg haszonélvezeti jog.
Az özvegyi haszonélvezet leszűkítése alapján az özvegy látszólag rosszabb helyzetbe kerül, mint a régi Ptk. szerint, viszont az új szabályok alapján, ha az elhunyt gyermekei örökölnek, akkor az örökhagyó házastársa mindabból a vagyonból, amelyen nem kap haszonélvezeti jogot egy gyerekrésznek megfelelő részt örököl.
Egy konkrét példa: az elhunyt vagyona a házastárssal közösen lakott lakás 1/2 része, valamint egy nyaraló 1/2 része. Ha az elhunytnak egy gyermeke van, akkor az öröklés a következőképp fog alakulni. A gyermek örökli a lakás 1/2 részét, amelyen az özvegy haszonélvezeti jogot kap, mivel ez volt a közösen lakott lakás. A nyaraló 1/2 részét pedig a gyermek és a házastárs egyenlő arányban öröklik, azaz 1/4 – 1/4 részben.
Hol tartanak az ingatlanárak?
Az idei 3. negyedévben a legmagasabb négyzetméter áron Közép-Magyarországon keltek el a panellakások. Itt a teljes régió átlaga 168 ezer forint, ettől nem sokkal marad el Nyugat-Dunántúl sem 155 ezres átlagával. A szomszédos Dél-Dunántúl viszont már a második legalacsonyabb átlagot produkálta 110 ezer Ft/m2-rel, amelyet csak az észak-magyarországi régió tudott alulmúlni 104 ezerrel. A fővárosban a paneleket Dél-Budán 217 ezerért vették, Észak-Pesten 199 ezerért. A legalacsonyabb értéket a dél-pesti panel piac szolgáltatta, ahol egy négyzetméterért 172 ezer Ft-ot fizettek.
A téglalakások tekintetében homogénnek mondható a megvásárolt ingatlanok átlagos négyzetméterára. Országszerte 160 ezer Ft körül fizetnek érte. Ettől valamelyest drágább volt a Nyugat-Dunántúl 188 ezres átlagával. Két régió emelkedik ki csupán, Közép-Magyarország 240 ezres- és Észak-Magyarország 107 ezres átlagáraival. Budapesten a legdrágábban Észak-Budán fogytak a téglalakások, 342 ezres átlag négyzetméteráron. A legolcsóbb régiónak Dél-Pest bizonyult, ahol az átlag 214 ezer forint volt egy négyzetméterre vetítve. (Forrás: dh.hu)
A támogatásokra még várni kell
A lakásvásárláshoz kapcsolódó támogatások nem csak a vásárlóknak fontosak, ez mozgatja az egész ingatlanpiacot, ezért ez állandó téma az ingatlanszakmai fórumokon, és komolyan lobbizik a támogatásokért több lakásépítéssel vagy ingatlanforgalmazással foglalkozó vállalkozásokat tömörítő szervezet is. A támogatásokra viszont még várni kell.
Rogán Antal – a Fidesz frakcióvezetője – bejelentése szerint a kormány 2015-ben fogja a szociálpolitikai támogatást – más néven a szocpolt – újra tárgyalni és 2016-ban új néven indul el majd az Otthonteremtési program. Várhatóan az új támogatási rendszer több lehetőséget biztosít majd a régi szociálpolitikai támogatásnál, melynek fontos alappillére a gyermekek után járó adókedvezmény lesz. 2016. január elsejétől a tervek szerint a kétgyermekesek adókedvezményt növelni kezdik, mely kedvezmény négy év alatt a duplájára nő.
De az adókedvezmény mellé egyszeri nagyobb összegű támogatás, vagy kedvező és kiszámítható feltételek mellett igénybe vehető hitel is szükséges, mert a leginkább erre rászoruló rétegnek ma nincsen önereje. Ennek az oka, hogy az életútjuk elején járó fiatalok nem tudnak komolyabb megtakarítást felhalmozni, és sok esetben a családi források is kimerültek, a devizahitel problémák miatt az újrakezdők pedig többnyire elvesztették a korábbi megtakarításaikat.
Több az örökölt ingatlan
Bár mérséklődött a természetes fogyás üteme Magyarországon, a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) gyorsjelentése szerint, 2014 első félévében több gyermek született, a halálozások száma is némiképp kedvezőbben alakult a tavalyi év azonos időszakához képest, mégis októberben – mind Budapesten, mind pedig vidéken – a leggyakoribb eladási oknak az örökölt ingatlanok értékesítése bizonyult. A fővárosban az eladók 39%-a értékesített örökséget, átlag 13,5 millió forintért. A vidéki örökösök az eladói oldal 35%-át tették ki, ők átlag 7,5 millió forinttal gyarapodhattak – a 11.692 tranzakcióval – rekordhónapnak tekinthető októberi ingatlanpiacon.
Egy örökölt ingatlan eladása – érzelmi okok miatt – nem könnyű feladat az örökösök számára. Az ilyen típusú ingatlanokat az előbbi okok miatt általában nem is újítják fel, eredeti állapotban adnak túl rajtuk. Mielőtt erre azonban sor kerülne – bármennyire megterhelő is – a lakásból az elhunyt személyes tárgyait el kell pakolni. Ahogy egyéb más ingatlan esetében is, a lakást fel kell készíteni az értékesítésre, hogy a potenciális vevőjelölt negatív hangulattól mentes állapotban tekinthesse azt meg. (Forrás: DH-TB)
Pályázatok, devizahitelek konvertálása
Jelenleg is elérhető a lakosság számára több olyan kisebb összegű pályázat, amit igénybe lehet venni lakáskorszerűsítésre, illetve az energiafelhasználás csökkentésére. Ilyen a Homlokzati Nyílászárócsere Alprogram, a Fűtéskorszerűsítés (Kazáncsere) 2014 Alprogram és a Háztartási Nagygépek Energia megtakarítást Eredményező Cseréje Alprogram ‒ ezek beadása már elkezdődött, de több régióban még november hónapban is benyújthatóak.
Ezen pályázati források keretösszege csekély, ezzel szemben a jelentkezők száma aránytalanul nagy.
A 2015-ös évben így a remélt támogatások még nem fogják befolyásolni az ingatlanpiacot, a legnagyobb hatása várhatóan a devizahitelesek forintosításának lesz az év első félévében, ami után kínálatnövekedés következhet a jelenleg visszatartott lakások miatt. A friss bejelentés szerint: a jelenlegi piaci árfolyam közvetlen közelében váltják át forintra a devizahiteleket, a frankhiteleket 256,5, az euróhiteleket pedig 309,0 forinton konvertálják forinthitelre. A 2015 februári elszámolást követően egy átlagos devizahiteles tőketartozása az ötödével, törlesztőrészlete pedig a negyedével csökkenhet a jelenlegihez képest, mindez jelentős szórás mellett. (Forrás: Balla Ingatlan)
Külföldiek az ingatlanpiacon
A 2000-es évek ingatlanpiacán még nagy arányban voltak jelen a – főleg nyugat-európai – vásárlók, befektetők. A válságot követően azonban keveset hallani felőlük.Az elmúlt 3 év azonos, III. negyedéves időszakát összehasonlítva abszolút darabszámban növekszik jelenlétük, arányuk viszont csökkent az elmúlt három évben. 2012-ben az ingatlanvásárlók 2%-a volt külföldi, ez a teljes III. negyedévben nagyjából 420 tranzakciót jelent. Tavaly valamivel erősebb III. negyedévben a hasonló mennyiségű külföldi vásárló mellett a piaci részük 1,9%-ra csökkent. Idén 1,8% az arányuk, igaz egy erősebb piacon, ami a becslések szerint 515 külhoni vásárlót jelent 3 hónap alatt.
A külföldiek a bérlői piacon markánsabban jelen vannak, arányuk nagyjából 12%-ra tehető. A bérlők 42%-a EU-s tagállamból érkezett, 29%-uk jött a közel-keletről, 20% távol-keleti és mindössze 10% orosz/ukrán. Ez utóbbi csoport és az EU-ból érkezők havi átlag 110 ezer Ft körül bérelnek, a közel- és távol-keletiek egyaránt 78 ezer Ft körül. Az ingatlanbérlés helyszíne 46%-ban a főváros, főleg az V., VI., VII. kerületek, de feltehetően a külföldi diákok miatt magas a jelenlét az egyetemi városokban is, kiemelten Pécs, Debrecen és Szeged városokat.
Lakásból családi házba?
Kertvárosi nyugalom, vagy városi nyüzsgés?Mielőtt lakásunkat egy kellemes családi házra cserélnénk, sok tényezőt érdemes mérlegelnünk. Sok esetben nem is csupán az anyagi lehetőségeinktől függ a kérdés. Ha új otthon megteremtésén gondolkodunk, először reálisan mérjük fel életvitelünket (az egész családét), nézzük meg, hogy a család napi hány órát tartózkodik otthon, használjuk-e azt, vagy csak alvás céljára vesszük igénybe. Van-e időnk, kedvünk gondozni a házat és környékét? Szeretjük-e a szabadban, de mégis otthon végezhető programokat (grillezés, játék a gyerekkel, kutyával, stb.)? Kötődünk-e a város pezsgéséhez, vagy épp a családi házas övezet „unalmára” vágyunk?
Általánosságban azoknak érdemes a családi házba való költözés, akik nem csak anyagilag engedhetik meg maguknak, hanem kifejezetten élvezik azokat a többlet lehetőségeket, melyeket egy ház nyújt egy lakással szemben, de nem jelentenek számukra terhet azok a kötelezettségek sem, melyek egy ház fenntartásából adódnak.
Panel vagy nem panel?
A panellakások felépülésükkor sokak számára komoly javulást hoztak a lakhatási körülményeket tekintve, az azóta eltelt évtizedekben azonban minőségükkel együtt megítélésük is megkopott. Az elmúlt időszakban viszont – valószínűleg a panelprogramnak is köszönhetően – mintha újra reneszánszukat élnék, folyamatos, stabil kereslet mutatkozik erre az ingatlantípusra. A használt lakások piacán még mindig a panellakások a leggyorsabban forgó ingatlanok.
Ennek hátterében az állhat, hogy a téglaépítésű lakásokkal és házakkal szemben a panellakások homogénebb halmazt alkotnak, kevesebb paraméterben térnek el egymástól, ami az összehasonlításhoz és vásárlási döntéshez szükséges időt is lerövidíti. Az alku mértéke is a panelok esetében a legalacsonyabb, a legfrissebb adatok szerint országos átlagban csupán 1%. Jellemzően világosak a panellakások, odafigyeltek a tájolásukra, néhol egész jó a panoráma, összkomfortosak, viszonylag egészséges lakhelyet nyújtanak a kényelmes távfűtéssel, ill. melegvíz-ellátással. Gazdaságilag hasznos élettartamukat azonban a szakemberek 40-70 évre becsülik, szemben a városi téglaépületek 60-90 éves élettartamával.
Átléptük a lélektani határt
Éledező ingatlanpiacról, javuló tendenciákról – rövidebb eladási időszakról, csökkenő áralkuról – adtunk főként hírt hónapról-hónapra az idei év elején indult Ingatlanrovatunkban. E pozitív folyamatot erősíti meg a tény, miszerint ismét 10 ezer fölötti darabszámban (10.343 db) keltek el ingatlanok a novemberi hónapban országszerte. Tavaly ugyanekkor mindössze hétezer tranzakció jött létre, vagyis októbert követően újra sikerült megmásfélszerezni a forgalmat az egy évvel ezelőtti értékhez képest. Az idei októbert követő csekély visszaesés szezonális jelenség, mely szerint várhatóan decemberben további csökkenést tapasztalhatunk.
2014-ben eddig több mint 96 ezer ingatlan adás-vétel bonyolódott, több mint az elmúlt 5 év bármelyikében 12 hónap alatt. Tavaly ugyanezen 11 hónap alatt még a 78 ezret sem érte el a forgalom, ami 23%-kal gyengébb érték az ideinél. Decemberre 7-8 ezer tranzakciót várható, vagyis az idei teljes forgalom 104 ezer körül zárhat, átlépve egyfajta lélektani határt, megtartva továbbra is a piac keresleti jellegét. (Forrás: Duna House Barométer)
Növekvő adás-vételek
Meglepően magas, közel 10 ezer ingatlan adás-vétellel zárta a 2014-es évet az ingatlanpiac decemberben. Az év utolsó hónapja szezonálisan gyenge szokott lenni, ám a 9 855 tranzakció jóval meghaladta a vártakat, sőt az év egyik legerősebb hónapja lett, ami az erősödő piacot jól mutatja. 2013 decemberében csupán 5 768 ingatlan cserélt gazdát, vagyis 58%-kal kevesebb, mint az elmúlt hónapban. A válságot követő legmagasabb decemberi forgalmat 2011-ben mérték, a végtörlesztés időszakában, ekkor 9 544 tranzakció zajlott országosan.
Az elemzők becslése alapján így 2014-ben 105 901 ingatlan adás-vétel bonyolódott összesen. Ez a válság utáni első olyan év, amikor 100 ezer darabszám fölé emelkedett a tranzakciószám. Az ezt megelőző 5 év (2009-2013) éves átlaga 89 ezer körül mozgott, 2014 ezt több mint 15%-kal múlta felül. 2014-ben keresleti piacról beszélhetünk, ingatlanértékesítő partnereink szerint szinte minden típusú ingatlanra van kereslet – ár érték arányban – jó áron. (Forrás: DH-TB)
Energiahatékonysági pályázat
Mintegy 10 milliárd forintos támogatáskerettel, 50%-os támogatásintenzitással indul el a társasházi energiahatékonysági pályázat az Otthon Melege Program. A pályázat keretén belül kizárólag több mint 4, de maximum 60 lakással rendelkező, 1946. után épült, de 2006. december 31. napjáig kiadott építési engedély alapján épült távfűtéssel, házközponti fűtéssel illetve lakásonként egyedi fűtéssel rendelkező lakóépületek tulajdonosi közösségei igényelhetnek támogatást.
A pályázatban energia megtakarítást eredményező, komplex felújítást célzó beruházások támogathatóak, mint pl.: homlokzati nyílászárók energia megtakarítást eredményező cseréje (nyílászárók felújítása nem támogatható), homlokzatok és záró födémek hőszigetelése, épületgépészeti rendszerek korszerűsítése, energia megtakarítást eredményező felújítása, a megújuló energiafelhasználás kialakítása vagy növelése.
A pályázatot benyújtani kizárólag magyar nyelven, elektronikus úton a pályázatbenyújtó rendszeren keresztül lehet, 2015. március 9. napjától a rendelkezésre álló forrás kimerüléséig lehetséges. A pályázókat pályázati díj nem terheli. (Forrás: palyazatok.org)
Tapasztaltak előnyben
A javuló ingatlanpiaccal párhuzamosan az ingatlanos szakma iránti érdeklődés is növekedni látszik. Míg a válság első éveiben felére csökkent az ingatlanközvetítők száma, egy tisztulási folyamaton ment végig a szakma. Ma ismét egyre többen látnak pozitív jövőképet az ingatlanközvetítésben. Bővülnek a franchise hálózatok, de sok új, önálló vállalkozás kezdi meg tevékenységét. Lassan maga az ingatlanos szakma is jobb megítélés alá esik az ügyfelek részéről, de azért érdemes gondosan megválasztani a megfelelő szakmai háttérrel rendelkező, tapasztalt kollégát az egyre növekvő merítésből.
Ma már nem elég az egyes portálokon meghirdetni a lakásokat, ennél azért jóval többről van szó, nevezhetjük akár egy bizalmi kapcsolatnak is. Nem mindegy, hogy kit engedünk be a lakásunkba, kivel osztunk meg információkat jelenlegi élethelyzetünkről. Egy komoly ügyfélkörrel rendelkező ingatlanközvetítő, valószínűség szerint a valóban potenciális fizető- vagy hitelképes vevőket prezentálja, megkímélve minket attól, hogy eladásra/kiadásra szánt ingatlanunk átjáróházzá váljék.
További intenzív kereslet
Nem állt meg a gyorsuló növekedés az ingatlanpiacon. Az egyébként általában gyenge első hónapokhoz képest 9 ezernél is több adás-vétellel indult a 2015-ös év, ami a válság utáni legerősebb adat. Az idei január így a tavalyihoz képest több mint másfélszeres forgalmat jelent. Az intenzív kereslet bíztató előjel a következő hónapok forgalmára vonatkozóan.
A fővárosban a vevők fele befektetési céllal vásárolt,15,5 millió forintos átlagáron. Az elsőlakás vásárlók a piac negyedét tették ki, ők valamivel 10 millió Ft fölött költöttek. A legmagasabb átlagárat, 28 millió Ft fölötti összeget a magukat felsővezetőnek vallók adtak ki, átlag 80 m2-es lakásukra. Vidéken is a befektetőké volt a januári hónap, ők jelentették a vevői oldal legnagyobb arányát, 27%-kal: 11,3 millió forint körül vásároltak, átlag 65 m2-es lakásokat. Valamivel kisebb, 25%-os arányt képviseltek az elsőlakás vásárlók, akik 8,4 milliós átlaggal költöttek. Vidéken is a felsővezetők választották a legdrágább kategóriát, 23 milliós átlagon, piaci részesedésük azonban mindössze 2%. (Forrás: Duna House-Barométer)
Ki fizeti az ügyvédet?
Az ügyvédi díj néhány éve még az ingatlan vételárának 1%-a körül mozgott, azonban napjainkban az ügyvédek jelentős része 0,3-0,5 %-os díjért vállalják az ingatlanvásárlás jogi lebonyolítását. A szokásjog alapján a vevő állja az ügyvédi költségeket. Eltérő megállapodás esetén az eladó is átvállalhatja a szerződés elkészíttetését saját ügyvédje által, amit egy korrekt vevő a vételárban engedményként kompenzál.
Az Energetikai Tanúsítvány elkészítése kötelező minden lakóingatlan értékesítésekor (ritka kivételektől eltekintve). A foglaló- vagy az adásvételi szerződéshez már rendelkezésre kell állnia, elkészítéséről a vonatkozó szabályok alapján a tulajdonosnak kell gondoskodnia. Az ingatlan méretétől függően körülbelül 30.000 forintos költséget jelent, és 10 évig érvényes.
Ingatlanértékesítés után alapszabályként a megszerzett jövedelem után 16 százalékos szja-t kell fizetni. Az adó alapja az ingatlan egykori vételára és eladási ára közötti összeg. Ez az összeg azonban tovább csökkenhet az esetleges, számlákkal alátámasztott értéknövelő beruházások összegével, ill. azzal is, ha minél több idő telik el az ingatlanvétel és az eladás között. Amennyiben a vétel és az eladás között legalább 5 év eltelt, egyáltalán nem kell szja-t fizetni.
Túl a mélyponton az újlakás piac
2014-ben 8358 új lakás épült, 15%-kal több mint egy évvel korábban. Közép-Magyarországon és a Dunántúlon nőtt az új lakások száma, a keleti országrészben egyelőre nem következett be fordulat. A kiadott lakásépítési engedélyek száma 9633 volt, ez 28%-os növekedés a 2013. évi adatokhoz képest. A használatba vett lakások számának 15%-os emelkedése többéves, folyamatos visszaesésnek vetett véget 2014-ben. Az év során felépített lakások száma azonban továbbra is alacsony, a válságot megelőző 2008. évinek alig egyötöde.
A 2013. évi adatokkal összevetve idén a kisebb városokban 24, a községekben 21%-kal több lakás épült. A megyei jogú városokban mindössze 3%-os volt az emelkedés, és Budapesten is az átlagos alatt maradt (13%). A dunántúli régiók mindegyikében átlagot meghaladó, Közép-Magyarországon az átlagossal egyező a növekedés üteme, a keleti régiókban pedig általában csökkent a lakásépítés. A kivételt jelentő Észak-Alföldön a fellendülés egyetlen településre korlátozódik: Debrecen 573 új lakásával a teljes régió lakásépítésének több mint felét teszi ki.
Verseny a lakáshitelezésben
Megkezdődött az ügyfelek írásos értesítése a forintra váltás és elszámolás részleteiről. A bankok tájékoztató levelének többek között tartalmaznia kell, hogy a bank a hitelfelvétel óta mekkora összeget számított fel pluszban az árfolyamrés és az egyoldalú szerződésmódosítás alapján. Az elszámolási értesítő emellett az elszámolás és a forintosítás utáni új tőketartozás, ill. új kamat összegét is maghatározza, valamint az ügyfélnek ezután havonta mennyit kell fizetnie. Külön sorban tüntetik fel, hogy a havonta fizetendő törlesztő részlet pontosan mennyivel csökkent, mely becslések szerint a 25-30%-kot is elérheti.
Az értesítő kézhezvétele után 15 munkanappal automatikusan módosul a hitelszerződés, ezt követően az ügyfél 60 napon belül díjmentesen felmondhatja a szerződést és a hitelt beválthatja akár egy másik bankban felvett kölcsönnel is. Ez komoly versenyhelyzetet teremthet a bankok között: egyrészt a jól fizető adósok megtartása mellett, újabb alacsony kamatot, kedvezményesebb konstrukciókat kínálva új ügyfeleket tudnak magukhoz kötni. Ügyfélként érdemes most alaposan körülnézni, hisz a hitel kiváltásával egy adós, akár további több ezer forintot is spórolhat a havi törlesztő részleteken és az egyéb költségeken. Elemzők arra számítanak, hogy a következő hónapokban akár több tízezer ügyfél is bankot válthat. (Forrás: mnb.hu)ű
Tovább nőnek az eladások
A szezonalitásnak megfelelően indult eddig az év, az idei januárt közel 20%-kal meghaladta a februári adásvételek száma, 10 776 tranzakcióval. Ha jelentősebb esemény nem lép közbe, akkor az idei forgalom akár a 140 ezres adásvételi darabszámot is elérheti. A Keresleti Index maradt a januári magas értéken, 101 százalékponton. A 2010. év januári bázishónap fölötti érték továbbra is bíztató előjel a következő hónapok forgalmára vonatkozóan.
Budapesten minden harmadik vevő befektetési céllal vásárolt, átlag 14,3 milliót költöttek 53 négyzetméteres ingatlanokra. Másik nagy csoport (a vásárlók 31%-a) elsőlakás vásárló, akik átlag 13,6 millióért, 46 négyzetméteres lakásokat részesítették előnyben. Kisebbe illetve a nagyobba költözők egyformán 13-13%-ot tettek ki az összes fővárosi vevők között. Vidéken 32%-uk elsőlakás vásárló 9,4 milliós átlagon 61 négyzetméteres lakásokat vettek. Majdnem minden negyedik vevő befektetési céllal, 9 millió alatt 63 m2 körüli ingatlant választott. Sokan vásároltak azért, mert „kinőtték” a korábbi lakást, arányuk 22%, átlag 93 m2-es ingatlan mellett döntöttek. A kisebbe költözők 14%-ot tettek ki a vidéki piacból, ők 60 négyzetméterre váltottak, átlag 8,6 millióért.
Dupláznak a befektetők
Budapesten minden harmadik, vidéken minden negyedik ingatlanvásárló befektetési céllal vesz lakást. Újabban akár több lakást is vásárolnak, köszönhetően az alacsony hitelkamatoknak. Tavaly érezhető volt, hogy a jegybanki alapkamat csökkenésével sokan kivették betéteikből a megtakarításaikat és azt ingatlanba forgatták át. Tradicionálisan megszokott döntés, amelynek az alacsony hazai ingatlanárak és a magas bérbeadási hozamok is kedveztek. Nagy többségük készpénzes vásárló volt, jelzálog alapú hitelhez csak kevesen folyamodtak.
Idén azonban úgy tűnik, hogy változik a befektetők hozzáállása. Az egyre erősödő banki versenynek köszönhetően kívánatos termékek jelennek meg a hitelpiacon, miközben élénk kereslet mutatkozik a lakásbérleti oldalon. Sokan kalkulálnak ma már úgy, hogy nem egy lakást vesznek készpénzért, hanem egységnyi áron inkább kettőt, hitel felhasználásával. A befektetési céllal vásárlókat így két mutatószám érdekli: mennyi a hozam, amit az ingatlan hasznosításával realizálhat, illetve ennyi az esetleges kamat, amit a finanszírozásra fordítani kellene. (Forrás: dh.hu)
Vonzó vízparti ingatlanok
A tavasz beköszöntével egyre inkább fókuszba kerülnek a vízparti ingatlanok, élénkülni kezd a nyaralók iránti kereslet. A kínálat kellően széles, bőven lehet válogatni: 5 millióstól akár az 500 milliós kategóriáig, felújítandótól az újépítésűig. A Balaton régióban a kedvelt lokációk: Balatonalmádi, Balatonboglár, Balatonlelle, Balatonfüred, Balatonkenese, Vonyarcvashegy, Keszthely, és Siófok. Hogy tehetjük tetszetőssé, még figyelemfelkeltőbbé – eladásra, kiadásra szánt – nyaralónkat, hogy kitűnjünk a tömegből?
A rendezett, ápolt környezet kialakítása nem lehet kérdés, de sajnos olykor talán mégis. A fénykép problematikát eddig is alaposan körbejártuk, és tesszük folyamatosan a jövőben is, mert a látott tendenciák alapján még van hova fejlődni. Próbáljunk meg változtatni a hirdetések fényképes dokumentációinak színvonalán.
Kezdjük rögtön az indexkép problematikájával. Mit kerüljünk el és mire törekedjünk, mikor kiválasztjuk, a tulajdonképpen sokszor mindent eldöntő fotót? Hiszünk benne, hogy minden lakás és ingatlan szerethető és megtalálhatja “méltó párját”, mint a mesében. De muszáj tudatosan törekednünk erre. Sokszor ráadásul nem is a “mi?”, hanem a “hogyan?” dönt! Gondoljuk végig tulajdonunk értékeit és a legvonzóbbat tálaljuk egy jó minőségű fotóval, hogy a böngésző hátraessen. Ha biztosra akarunk menni, egy profi fotóst hívjunk segítségül.
Panel a fővárosi ingatlanpiac sztárja
Ahogy egész Budapesten jellemző volt a leginkább a paneleket érintő forgalomnövekedés és áremelkedés az elmúlt hónapokban, úgy tűnik, hogy a folyamat nem áll meg, bár a devizahitelek rendezése és a CSOK (családok otthonteremtési kedvezménye) miatt most óvatosabbak lettek a jóslatok.
Mind Újpesten, mind pedig a XV. kerületben érezhető volt az elmúlt egy év során a kereslet élénkülése, mely az árak emelkedését is magával hozta, a lendület egyelőre nem tört meg. Ennek oka elsősorban az alacsony banki kamatok, melyek még vonzóbbá teszik most az ingatlanbefektetést.
Az 50-60 négyzetméteres és 8-12 milliós kategória a legkeresettebb most mindkét kerületben, lehet az panel- vagy téglalakás. Ezeket lehet most az átlagosnál könnyebben és gyorsabban eladni, de a tapasztalatok szerint azonban jelenleg szinte az összes panel-típusra és méretre jelentős igény mutatkozik. Megfigyelhető viszont az is, hogy míg korábban a kétszobás vagy egy plusz félszobás lakásokat keresték inkább a vevők, addig az igény most ez eltolódott az egy plusz két félszobás, illetve két plusz egy félszobás lakások irányába, vagyis ugyanolyan alapterület mellett az egyre nagyobb szobaszámot tartják ideálisnak a vásárlók.
Az árak átlagosan tíz százalékkal emelkedtek az elmúlt egy év során. A panellakásoknál érezhetően nagyobb volt a drágulás mértéke, és akár a 15 százalékot is elérte. (Forrás: Balla Ingatlan)
Szabadulás a közös tulajdontól
Gyakran előfordul, hogy valamely dolognak – különösen ingatlannak – több tulajdonosa van. Közös tulajdon akár olyan személyek között is létrejöhet, akik nem ismerik egymást, és eredetileg nem is állt szándékukban tulajdonközösséget létrehozni. Ilyen helyzet állhat elő például öröklés esetén.
Az ingatlant vagy más dolgot részben tulajdonoló személynek jogában áll a közös tulajdon megszüntetését kérni, ez minden tulajdonostársnak alapvető joga. A közös tulajdon megszüntetése iránti igényt a tulajdonostársnak nem kell megindokolnia. E jogáról lemondani sem lehet, így nem érvényes az olyan nyilatkozat sem, amelyben a tulajdonostárs a közös tulajdon megszüntetésének jogáról – akár ingyenesen, akár ellenérték fejében – lemond.
A közös tulajdon megszüntetésének elsődleges és leginkább kívánatos módja a tulajdonostársak megállapodásával való megszüntetés. Ennek előnye, hogy elkerülhető a hosszas pereskedés és az ezzel járó költségek, és a legtöbb esetben így érhető el az érintettek számára legoptimálisabb megoldás. Közös megegyezés: a gyakorlatban leggyakrabban azt jelenti, hogy az egyik tulajdonostárs megvásárolja a másik tulajdonostárs hányadrészét, vagy az érintettek a dolgot közösen értékesítik, és a vételárat felosztják egymás között. Az is előfordul ingatlanok esetén, hogy a felek a közös tulajdonú ingatlant (pl. telket) fizikailag felosztják, így a közös tulajdon helyett több, önálló helyrajzi számmal rendelkező ingatlan jön létre. (Forrás: miosz.hu)
Kidurran a lufi?
Míg korábban az eladói nyomás volt inkább jellemző a hazai ingatlanpiacra, addig most határozottan állítható, hogy kibontakozott egy vevői hullám. Nagy kérdés azonban az, hogy a lendület mikor fullad ki. A túlárazott panellakásokat és a devizahitelesek helyzetének változását tekintve némi visszarendeződést is elképzelhetőnek tartanak a szakértők az év második felében. Budapest összes kerületében a vevők dominálnak az ingatlanpiacon, de igaz ez az egyes megyékben is. Míg az elmúlt évekre a túlzott óvatosság volt jellemző a válság miatt, azaz mindenki kivárt, a lakásárak pedig csökkentek, addig ez a helyzet megfordult a tavalyi évben.
Eladói oldalról a devizahitelesek helyzetének rendezésével kapcsolatos intézkedések egyelőre nem éreztetik hatásukat, hiszen az értesítők kiküldése még zajlik, majd csak májusban vagy a nyári pihenő után, ősszel újra beinduló piacon láthatjuk, hogy mindez milyen hatással jár. Ekkor következhet be változás az ingatlanpiacon, már csak azért is, mert a panellakások értékesítésénél jelenleg erős kivárás érzékelhető, az árak pedig túlságosan magasra kúsztak. Kérdés, hogy ezek az árak hosszabb távon is fenntarthatók, vagy pedig kidurran a lufi. (Forrás: Balla Ingatlan)
Egyre kelendőbb a prémium
Az ingatlanpiac fellendülésével egyre nagyobb igény mutatkozik a prémiumminőségű, nagy értékű ingatlanokra is. Az 50 millió forint felettiek forgalma már új piacot generált.
A válságot követően az egyébként is gyengélkedő ingatlanpiacnak csupán kb. 1%-át tette ki a nagyértékűek, vagyis az 50 millió Ft fölötti ingatlanok piaca. Számszerűen tehát nagyságrendileg alig ha ezer ilyen ingatlan fogyott el egy évben. A vásárlások zöme „szükségtranzakció” volt, vagyis elsősorban csak azok vásároltak, akiknek az élethelyzete szükségszerűen megkövetelte azt.
A piaci fordulat 2014-ben következett be, és a lendület a mai napig kitart, olyannyira, hogy idén akár 150 ezer körüli adás-vételt is realizálhat a teljes hazai ingatlanszektor. Elsőnek a befektetők jelentek meg, akik az alacsony jegybanki kamatkörnyezetnek és a szintén alacsony ingatlanáraknak köszönhetően nagy számban vásárolták fel a lakásokat. Időközben az elhalasztott vásárlások is elkezdtek a piacra szivárogni, így mind a forgalom, mind pedig az árak elindultak fölfelé. Az idei első negyedévben egyes elemzők szerint a fővárosban már válság előtti nominális árszintet lehet tapasztalni. (Forrás: dh.hu)
Árnyalt és vegyes a kép
Úgy tűnik, hogy az ingatlanpiaci szakértők lassan egy éve hallható optimista beszámolóit nem cáfolják meg a számok. Habár hamarosan elérkezünk a 2015-ös év feléhez, a KSH még csak most dolgozta fel a tavalyi évi lakáspiaci adatokat, azaz megérkeztek a IV. negyedéves adatok is. A most megjelent hivatalos adatok is az ingatlanpiac fellendülését mutatják, ahol főleg a forgalom emelkedik, de az árak is felfelé araszolnak.
Az előző negyedéves KSH-jelentéseknél is látható volt már egy folyamatos felívelés, ami nem torpant meg az év utolsó három hónapjában sem. Így alakulhatott ki az, hogy a 2014-es év során az előző évi szinthez képest 30 százalékkal bővült a lakáspiaci forgalom Magyarországon. A statisztikai hivatal adataiból az is kiderül, hogy bár a lakáspiaci forgalom mindenhol élénkült, nagyobb mértékű növekedéssel csak a nagyobb városokban találkozhattunk. Olyannyira, hogy a Budapesten értékesített lakások száma már megközelítette a 2008-as évi, vagyis a válság előtti szintet.
Ennek hatására egyébként az átlagos négyzetméterárak 226 ezerről 236 ezerre emelkedtek a fővárosban. Az ország többi részén is a drágulás volt a jellemző, azonban eltérő mértékben, ráadásul voltak olyan országrészek ahol inkább a családi házak, máshol a társasházi lakások ára növekedett nagyobb mértékben. Vagyis elég vegyes a kép, és nem lehet mindenhol, minden lakástípus esetében magabiztosan felsrófolni a hirdetési árat a tolongó vevői tömegekben bízva. (Forrás: KSH)
Némi csökkenés, mégis rekod április
Áprilisban is 12 ezer darab fölött keltek el országos szinten az ingatlanok. Bár az előző hónaphoz képest volt egy – szezonalitással magyarázható – apró csökkenés, mégis magas számról beszélhetünk. Más tekintetben viszont rekord ez a hónap, az egy évvel ezelőtti azonos időszakhoz viszonyítva 159%-os az erősödés, és bár idén folyamatosan 150% fölött volt a piac, ennyit még nem ért el idén. Várhatóan ez a különbség az év hátralévő részében csökkenni fog, ugyanis 2014-ben május környékén indult be a piac.
A budapesti vásárlók között továbbra is nagy a befektetői szándékkal vevők aránya. A teljes piac harmadát teszik ki, áprilisban közel 20,5 milliós vásárlói átlaggal. Nem sokkal volt kisebb, 29% az elsőlakás vásárlók aránya, akik 13 millió forint körül kerestek ingatlant.
Vidéken három nagyobb vevői kört lehet elkülöníteni, egyenként kb. 23%-os piaci aránnyal: a nagyobba költözők, a befektetők és az elsőlakás vásárlók. Közülük természetesen a nagyobbra váltók költöttek átlagban a legtöbbet, a közel 100 négyzetméteres lakásokért, 14,7 millió körüli átlagárért. A befektetők vevői átlaga 9,4 millió, az első lakásukat vásárlóké 8,7 millió forintot tett ki. Budapesten tízből négyen azért adták el ingatlanjukat, mert nagyobba költöznének, átlagban 53 négyzetméteres lakásaiktól váltak meg 16 millió forint fölött. Nagyjából minden ötödik eladó örökölt ingatlant adott el, vagy szeretne kisebbre váltani. (Forrás: DH-Barométer)
Kereslet- és/vagy kínálatbővülés?
Miközben a hazai lakáspiac biztató képet mutat a statisztikai adatok és a szakemberek véleménye szerint, mindez teljesen mértékben összhangban van a vevői és eladói várakozásokkal is. Kereslet- és kínálatbővülésre, élénkülő piacra, emelkedő árakra számítanak vagy talán inkább vágynak az emberek. Legalábbis ez derült ki a Balla Ingatlanirodák legújabb felméréséből, melyben több mint ezer főt kérdeztek meg.
Többen szeretnének vásárolni, mint eladni, legalábbis azok közül, akik válaszoltak a kérdőívben feltett kérdésekre: míg 22,7% tervezi ingatlan eladását az idei év második negyedévében, addig 40% gondolkodik vásárláson. Az elmúlt időszakban nagyon megugrott a kereslet, miközben kifejezetten szűkös a kínálat, talán a devizahiteles elszámolások miatti kivárás következtében. Az emberek ugyanis törlesztőrészleteik csökkenését remélték, de ahogy jó páran szembesülnek a valós számokkal, úgy kerülnek piacra az eddig visszatartott lakások.
További áremelkedésre várva: mindez persze csak jóslat, ahogy az a vevők és eladók részéről megfogalmazott várakozás is, miszerint az árak tovább fognak emelkedni. Csökkenésre szinte senki nem számít, arányuk mindössze 3,7%, de a stagnálást valószínűsítők is mindössze 28,4%-ot tesznek ki. A többiek, tehát közel 68% további áremelkedést valószínűsít. (Forrás: Balla Ingatlanirodák)
Erős nyaralóvásárlási szezon
Ismét nagyon erősen és korán indult a balatoni nyaralóvásárlási szezon, a válság éveiben, a szezon március környékén éledezett. 2015 első négy hónapjában csaknem 40 százalékkal nőtt az adásvételek száma előző év azonos időszakához képest; megközelítőleg 1.400 ingatlan cserélt gazdát idén, és ha ez az ütem egész évben kitart – amihez minden feltétel adott -, akkor 2015-ben átlépheti a 4.000-es határt a balatoni vízparti települések forgalma.
Siófokon és Balatonfüreden az árak mind a lakások, mind a családi házak tekintetében – 330 és 220 ezer forintos négyzetméter árral – már a budapesti árszintet közelítik. A vevők továbbra is túlnyomórészt magyarok, kivéve Siófokon, ahol az első negyedévben volt említésre méltó számú külföldi vásárló is, de arányuk nem lépte át a 10 százalékot. A Balatonon vásárlók között a 40 év és annál idősebb korosztály van többségben, de gyakori, hogy 2-3 generáció igényeit is figyelembe véve vásárolnak.
2014-ben a balatoni vízparttal rendelkező települések ingatlanforgalma – ideértve a lakóingatlanokat és az üdülőket is – az Otthon Centrum becslése szerint megközelítette a 3.000 adásvételt. Az idei év még a tavalyinál is dinamikusabban indult a Balaton partján, tapasztalatok szerint 40 százalékkal több ingatlan cserélt gazdát az első négy hónapban, tavalyhoz képest. (Forrás: OC.hu)
