Érdemi fordulat látszik az új építésű lakások piacán az Otthon Start program elindulása óta. A támogatott, fix kamatozású hitelkonstrukció nemcsak a vevői oldalon teremtett kiszámítható finanszírozási környezetet, hanem a fejlesztői döntéseket is átalakította. Az MBH Elemzési Centrum adatai szerint néhány hónap alatt több mint hatezer új lakás építését jelentették be olyan projektekben, amelyek már a program feltételrendszeréhez igazodnak. A következő években akár tízezres nagyságrendű új kínálat is piacra kerülhet.
Keresletélénkítés árkorláttal
Az Otthon Start egyszerre ösztönzi és szabályozza a piacot. A fix, kedvezményes kamatozású hitel stabil keresleti hátteret biztosít, miközben az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát és az árplafon fegyelmezettebb árképzésre kényszeríti a fejlesztőket.
A hiteligénylések száma már meghaladta a 15 ezret, ugyanakkor az új építésű lakások aránya a szerződéseken belül egyelőre alacsony. Az MBH Bank tapasztalatai szerint a konstrukcióval vásárolt ingatlanok döntő része jelenleg használt lakás, az újlakás-vásárlások aránya csak néhány százalék. A szakértők ugyanakkor arra számítanak, hogy ez az arány fokozatosan emelkedhet, mivel egyre több vevő kivár, és már a program feltételeihez igazított új projektek megjelenésére készül.
A fejlesztők alkalmazkodtak: elindultak a kiemelt projektek
A kínálati oldal reakciója most válik igazán láthatóvá. A szabályozás lehetővé teszi, hogy a legalább 250 lakásos, és minimum 70 százalékban az árkorlátnak megfelelő projekteket nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházássá minősítsék. Ez gyorsabb engedélyezést és rugalmasabb megvalósítási feltételeket biztosít.
Országosan eddig 12 ilyen kiemelt projekt indult, amelyekben már több mint hatezer lakás szerepel a bejelentett fejlesztések között. Budapesten négyezer feletti, vidéken mintegy kétezer lakás kapcsolódik ezekhez a beruházásokhoz. A szakértői becslések szerint az Otthon Start feltételeihez igazított fejlesztésekből a következő években akár 50-60 ezer új lakás is megjelenhet a piacon.
A folyamatot tovább gyorsíthatja az új társasházi építményi jog bevezetése, amely lehetővé teszi, hogy a vevők már tervezési fázisban lévő lakásokra is igénybe vehessék a támogatott hitelt. Ez előrehozott keresletet generálhat, és csökkentheti a fejlesztők finanszírozási kockázatát.
A hirdetési piacon is látszik az elmozdulás
Az ingatlan.com adatai alapján jelentősen nőtt az Otthon Start-kompatibilis új lakások száma a kínálatban. Jelenleg több mint kétezer ilyen hirdetés érhető el, különösen a vármegyeszékhelyeken erős a bővülés, ahol mintegy 30 százalékkal több új lakáshirdetés fut, mint egy évvel korábban.
Területileg a fejlesztések elsősorban Budapestre és a nyugat-dunántúli régióra koncentrálódnak, míg az észak-magyarországi térség súlya egyelőre alacsonyabb. A kínálati struktúrában a közepes méretű lakások dominálnak: a 41-50 négyzetméteres ingatlanok adják a hirdetések közel harmadát, ezt követik az 51-60 négyzetméteres lakások. Ez jól mutatja, hogy a fejlesztők a program feltételeihez igazodva, optimalizált alapterületű lakásokat terveznek.
Az árplafon hatása a fővárosi árakra
Budapesten az elmúlt egy évben még kétszámjegyű drágulás volt megfigyelhető az új lakások piacán, az ingatlan.com mérései szerint a medián négyzetméterár mintegy 16 százalékkal emelkedett. Az utóbbi hónapokban azonban az árdinamika látványosan lassult.
A szakértők szerint ebben szerepet játszik az Otthon Start árplafon-hatása: a fejlesztések egy része a külsőbb kerületekbe és rozsdaövezeti területekre tolódik, ami mérsékli az átlagár-emelkedést. Vidéken ezzel szemben nagyobb tér maradt az árak növekedésére, mivel a kiinduló árszintek jellemzően eleve az értékhatár alatt voltak.
Új fejlesztői terméktípus körvonalazódik
A program hatására jól kirajzolódik egy új fejlesztői modell. A beruházók már eleve az ár- és négyzetméterár-korláthoz igazított projekteket terveznek: közepes méretű, funkcionálisan optimalizált lakásokat, standardizált műszaki tartalommal, nagyobb, több ütemben megvalósuló lakóparkokban.
A prémium extrák helyett az energetikailag korszerű, de költséghatékony kivitelezés került előtérbe. A következő évek egyik kulcskérdése az lehet, hogy a fejlesztők képesek lesznek-e az árplafon mellett is stabil minőséget és tartható átadási ütemezést biztosítani.
Stabilizáció vagy új ciklus kezdete?
Az MBH Elemzési Centrum értékelése szerint az Otthon Start nem egyszerűen keresletélénkítő eszköz, hanem szerkezeti változást indított el az újlakás-piacon. A program hosszabb távon kiegyensúlyozottabb kínálatot és fegyelmezettebb árképzést eredményezhet, miközben a finanszírozási oldal kiszámíthatóbbá válik.
A következő években dőlhet el, hogy a most bejelentett több ezer lakás valóban megvalósul-e, és hogy az Otthon Start tartósan át tudja-e alakítani az új építésű lakások piacának működését.
Források: MBH Elemzési Centrum, KSH, ingatlan.com, Duna House piaci adatok.
Hozzászólások