Az elmúlt időszakban a lakáspiac sokkal több figyelmet kapott, miközben a családi házak szegmense csendesebben mozgott. Ez azonban nem jelentette azt, hogy eltűnt volna a kereslet. Épp ellenkezőleg: a vevői aktivitás megmaradt, csak látványosan átrendeződött. A tapasztalatok szerint az érdeklődők főként az alacsonyabb árú, jellemzően felújítandó házakat keresték, és ebben a kategóriában az alkulehetőség is számottevően nagyobb volt, mint a lakásoknál.
A piac tehát nem leállt, hanem új szabályok szerint kezdett működni: árérzékenyebb vevőkkel, hosszabb döntési időkkel és jóval rugalmasabb eladói hozzáállással.
A 70–80 milliós házak lettek a belépőszint
A tranzakciók alapján a legélénkebb érdeklődés a 70–80 millió forint körüli családi házak iránt mutatkozott. Ezek az ingatlanok ugyanakkor ritkán voltak azonnal költözhető állapotban. Sok esetben komolyabb korszerűsítés, műszaki felújítás vagy energetikai fejlesztés vált szükségessé, ami további 20–30 millió forintos ráfordítást is jelenthetett a vásárlóknak.
Ennek ellenére sok vevő számára még így is ez a kategória jelentette a reális belépési pontot a házpiacra. Inkább választották az alacsonyabb vételárat és a későbbi felújítást, mint a jó állapotú, de lényegesen drágább ingatlanokat.
A meghirdetett ár és a végső ár gyakran messze volt egymástól
Több térségben, különösen a dél pesti kerületekben, a kínálati négyzetméterárak átlagosan 850 ezer forint körül mozogtak a családi házaknál. A tényleges adásvételek viszont sokszor ennél jóval alacsonyabb szinten zárultak. Nem volt ritka a 15–20 százalékot meghaladó alku sem, ami azt jelzi, hogy az eladók eleve beépített mozgástérrel hirdették meg ingatlanjaikat.
A házak értékesítési ideje általában hosszabbnak bizonyult, mint a lakásoké. A nagy alapterületű, korszerűtlen vagy nehezebben finanszírozható ingatlanoknál az eladás akár extrém módon elhúzódhatott. A vevők kivártak, összehasonlítottak, és csak akkor léptek, ha valódi árengedményt láttak.
Felújítandó ingatlanok: nagyobb kockázat, nagyobb alku
Kialakult egy tudatos vevői réteg, amely kifejezetten a felújítandó házakat célozta. Ezeknél az ingatlanoknál volt a legnagyobb alkupotenciál, és itt lehetett a leginkább érvényesíteni az egyedi tárgyalási pozíciót. A döntés mögött racionális számítás állt: alacsonyabb induló ár, cserébe magasabb utólagos költség és hosszabb megtérülési idő.
Sokan ezt a modellt még mindig kedvezőbbnek látták, mint a magasabb áron kínált, jobb állapotú házak megvásárlását, különösen akkor, ha a felújítást saját ütemben tudták megvalósítani.
Agglomeráció és vidék: érezhető árkülönbségek
Az agglomerációs településeken továbbra is széles ársáv volt megfigyelhető. Érden például sok adásvétel egymillió forint alatti négyzetméteráron zárult, sőt nagyobb alapterületű házaknál előfordult 500 ezer forint alatti szint is. Ez jelentős eltérés a budapesti árakhoz képest, és sok vásárlót a fővároson kívüli területek felé terelt.
Az új építésű családi házak ezzel szemben külön kategóriát képeztek. Ezek jellemzően 120–140 millió forintos árszinten jelentek meg a kínálatban, ami lényegesen szűkebb vevői réteget tudott megszólítani.
Egyre több vásárlás több támogatásból és hitelből
A magas vételárak miatt gyakoribbá vált a kombinált finanszírozás. Sok vevő egyszerre több támogatási és hitelterméket vett igénybe, például Otthon Startot, CSOK Pluszt és Babavárót. Ez növelte a vásárlási esélyeket, ugyanakkor a teljes eladósodottsági szintet is megemelte, ami óvatosabb döntéshozatalt eredményezett.
Nyaralók és lakóházak: külön úton mozogtak
A Velencei-tónál kettévált a piac a lakóingatlanként és a hétvégi házként nyilvántartott ingatlanok között. A különbség fő oka a finanszírozhatóság volt. A hétvégi házak iránt gyengébb kereslet mutatkozott, ami érdemi árkülönbséget eredményezett. Előfordult, hogy egy nyaraló 35–40 millió forintért kelt el, miközben egy hasonló adottságú, de lakóházként nyilvántartott ingatlan ára jóval magasabb szinten mozgott.
A Balaton térségében is visszafogottabb tempó volt jellemző. A déli parton az újszerű házak négyzetméterára általában 1–1,5 millió forint között alakult, az északi parton ennél magasabb ársáv volt megfigyelhető.
A fővárosban is lassult a tempó
Budapest egyes külsőbb kerületeiben, például Zuglóban és a XVI. kerületben, csökkent a családi házak iránti érdeklődés intenzitása. A felújítandó házak ára sokszor már itt is 100 millió forint körül indult, a jobb állapotú ingatlanok pedig 150 millió forint körüli szinten jelentek meg. Ezek az összegek jelentős hiteligényt feltételeznek, ami sok vevőt kivárásra késztetett.
Összkép: nem eltűnt a kereslet, hanem tudatosabb lett
A családi házak piaca nem állt meg, hanem átalakult. A vevők árérzékenyebbek lettek, jobban mérlegelnek, és bátrabban alkudnak. A felújítandó ingatlanok iránti érdeklődés nőtt, miközben az eladók egyre gyakrabban kénytelenek jelentősebb engedményeket adni a sikeres értékesítéshez. A következő időszakot várhatóan továbbra is a finanszírozási feltételek és az állami támogatások alakulása határozza meg.
Hozzászólások