Az év elejére a használt ingatlanok piacán is egyre gyakrabban merül fel az a kérdés, amely a bérleti piacon már hónapok óta meghatározó: vajon a korábban tapasztalt lassulás átszivárog-e az adásvételek világába is, vagy csupán átmeneti kivárásról van szó a vevői oldalon. Január végén a válasz még nem egyértelmű, de bizonyos jelek már most kirajzolódnak.
A decemberhez képest tapasztalható enyhe árkorrekció önmagában még nem lenne meglepő, hiszen az év eleje hagyományosan gyengébb időszak a tranzakciók szempontjából. A rövid távú mozgások azonban csak a felszínt mutatják. Ha egyéves távlatban vizsgáljuk a használt ingatlanok piacát, sokkal összetettebb és ellentmondásosabb képet kapunk. Vannak szegmensek, ahol továbbra is érezhető az áremelkedés lendülete, míg máshol nemcsak a reálárak csökkentek, hanem nominális értelemben is lefelé mozdultak a négyzetméterárak.
A hosszabb idősoros adatok alapján jól látszik, hogy az elmúlt bő egy évben összességében emelkedő trend jellemezte a használt piacot, ugyanakkor az idei január egyértelmű törést mutat ebben a pályában. A kérdés az, hogy ez a törés tartóssá válik-e, vagy csupán rövid ideig tartó bizonytalanságot jelez.
A korrekció nem szűk szegmens problémája
Fontos jelzés, hogy a korrekció nem egyetlen ingatlantípusra vagy lokációra korlátozódik. Ez inkább általános piaci óvatosságra utal, semmint egy-egy szűkebb szegmens túlmelegedésére. A vevők láthatóan kivárnak, mérlegelnek, és érzékenyebbek lettek az ár-érték arányra. Ez azonban önmagában még nem jelenti azt, hogy trendforduló következne, sokkal inkább egy átmeneti egyensúlykeresésről lehet szó.
Két év, két eltérő dinamika
Ha egymás mellé tesszük a 2024 eleje és 2025 eleje közötti árváltozásokat, majd ezt összevetjük a 2025 eleje és 2026 eleje közötti időszakkal, feltűnő különbségeket látunk. Az előző időszakban elsősorban a lakások piacán volt látványosabb az áremelkedés, különösen országos szinten. A legutóbbi évben viszont a hangsúly egyértelműen a családi házak irányába tolódott el.
Ez a váltás önmagában is jelzi, hogy a használt piacot nem lehet egységesen kezelni. Az eltérő ingatlantípusok eltérő keresleti mintákra reagálnak, és más tényezők határozzák meg az ármozgásukat.
Állapot szerint bontva még élesebb a kép
Ha az ingatlanokat állapot szerint is tovább bontjuk, azonnal világossá válik, mennyire félrevezető „a magyar ingatlanpiacról” mint homogén egységről beszélni. Az árkülönbségek nemcsak Budapest és vidék között jelentősek, hanem ugyanazon ingatlantípuson belül is óriási szórás tapasztalható az állapot függvényében.
Egy újszerű vidéki családi ház átlagos négyzetméterára sok esetben még egy budapesti, felújítandó ház árszintjét sem éri el. Budapest ebben az értelemben nem egyszerűen drágább, hanem teljesen más piaci ligában játszik. A fővárosi házak már gyengébb állapotban is prémiumterméknek számítanak, miközben vidéken a házak sokkal szélesebb ársávban mozognak.
Az országos adatok torzítanak
Az országos statisztikák értelmezésénél fontos figyelembe venni, hogy azokban erősen felülreprezentáltak a kistelepülések. Ezeken a helyeken eleve alacsonyabb árszintek jellemzők, ami lefelé húzza az átlagokat. Budapest ezzel szemben szűk kínálattal, erős kereslettel és jóval magasabb belépési árakkal működik, különösen a családi házak esetében.
A kínálati szerkezet kulcsszerepe
A kínálat összetétele alapvetően magyarázza a főváros és a vidék közötti különbségeket. Budapesten az eladó lakóingatlanok közel négyötöde lakás, míg a legtöbb megyében a házak dominálnak. Emiatt a „vidéki ház” és a „budapesti ház” valójában két teljesen eltérő termék: más lokációval, más keresleti bázissal és más árszinttel.
Hasonló árnyalásra szorul a panel és tégla kérdés is. Bár Budapesten kisebb a panelek aránya, vidéken közel másfélszer akkora súlyt képviselnek a kínálatban. Ez a nagyobb jelenlét részben kiegyenlíti a panel–tégla közötti árkülönbségeket a vidéki nagyvárosokban, miközben a fővárosban a különbségek markánsabbak maradnak.
Használt és új: nem mindenhol ugyanaz a távolság
Érdekes különbségek figyelhetők meg a használt és az újépítésű lakások átlagos négyzetméterárai között is. Ezeket az adatokat érdemes óvatosan kezelni, hiszen a használt piac kínálata jóval gyorsabban változik, mint az újépítésű projekteké. Ettől függetlenül jól látszik, hogy egyes kerületekben az árak szinte összeérnek, míg máshol – különösen a budai prémium lokációkban – akár extrém különbségek is kialakulnak.
Az új és használt lakások közötti egy–másfél millió forintos négyzetméterár-különbség sok esetben már önmagában is erős ösztönző lehet egy komolyabb felújítás mellett, különösen azok számára, akik hosszabb távra terveznek.
Összegzés
A használt lakások és házak piaca látszólag egyetlen piac, a valóságban azonban párhuzamos történetek sora. Az eltérő ingatlantípusok, állapotok és lokációk teljesen más logika szerint mozognak. A jelenlegi lassulás inkább óvatosságot és kivárást jelez, mintsem egységes trendfordulót. Aki eligazodni szeretne ebben a környezetben, annak ma már nem elég az átlagárakat figyelni: a részletekben dől el, hol tart valójában a piac.
Hozzászólások