A panellakások piaca az elmúlt hónapokban látványos fordulóponthoz érkezett. Az a lakástípus, amely hosszú éveken át a „megfizethető alternatívát” jelentette a városi lakásvásárlóknak, mára sok esetben alig kerül kevesebbe, mint egy hasonló méretű téglalakás. A kereslet felfutása olyan mértéket öltött, hogy több városrészben gyakorlatilag megszűnt az alku lehetősége, a felújított panelek pedig nem ritkán licithelyzetben kelnek el.
A jelenség nem elszigetelt, hanem egyszerre figyelhető meg Budapesten és az agglomeráció több pontján is. A kínálat szűk, a vevők száma magas, az árak pedig ehhez alkalmazkodva gyors ütemben emelkednek.
Gyors eladások, alku nélküli üzletek
A piac egyik legszembetűnőbb változása, hogy a jó állapotú, azonnal költözhető panellakások lettek a legkeresettebb ingatlanok. Több külsőbb kerületben is megfigyelhető, hogy a vevők már nem alkuképes pozícióból indulnak, hanem egymással versenyeznek a jobb lakásokért.
A X. és a XVII. kerületben például több esetben is előfordult, hogy a lakások néhány nap alatt gazdára találtak, jellemzően a meghirdetett áron vagy akár afelett. Ez a viselkedés korábban inkább az erős téglapiac sajátja volt, most viszont egyértelműen átszivárgott a panellakások szegmensébe is.
Az 1,5 millió forintos négyzetméterár már nem extrém
Észak-Pesten, különösen a IV. és XV. kerületben a másfél szobás panelek és kisebb téglalakások négyzetméterárai már elérték az 1,4–1,5 millió forintos szintet. Ebben a környezetben gyakorlatilag eltűnt a különbség a hirdetési és a tényleges eladási ár között, ami még egy élénk piacon is ritka jelenségnek számít.
Hasonló folyamatok zajlanak Csepelen és Szigetszentmiklóson is, ahol az egymillió forint feletti négyzetméterárak már nem kivételnek, hanem inkább új árszintnek tekinthetők. A dél-pesti kerületek árai szintén gyorsan zárkóznak fel, miközben a vevői érdeklődés továbbra is erős maradt.
Elfogytak a „jó panelek” a külső városrészekben
A XIX., XX. és XXIII. kerületben a panellakások hirdetési árai jellemzően 1,05 millió forint körül alakultak négyzetméterenként, és ezek a lakások nagy arányban el is keltek. A kereslet itt sem mutat gyengülést, annak ellenére, hogy ezek a városrészek korábban inkább az olcsóbb kategóriához tartoztak.
A XVIII. kerületben különösen látványos volt az áremelkedés: az 50–60 négyzetméteres panelek ára 52–65 millió forint közé emelkedett. Egy felújított, közepes méretű lakásért már nem ritka a 65 millió forintos ár, miközben a kisebb lakások négyzetméterára egyre közelebb kerül az 1,5 millió forinthoz.
Budán és Zuglóban eltűnik a panel–tégla különbség
Buda egyes részein, különösen a XI. kerületben, a felújított panellakások ára már 70–75 millió forintig emelkedett, ami sok esetben megegyezik a hasonló adottságú téglalakások árszintjével. Bár a felújítandó panelek olcsóbbak, ezeknél gyakran 5–10 millió forintos plusz költséggel kell számolni, ami gyorsan eltünteti az árkülönbséget.
Zuglóban is hasonló helyzet alakult ki. A 46–49 négyzetméteres panelek ára 55–62 millió forint között mozog, miközben a téglalakások már csak minimálisan drágábbak. Sok vevő számára ez már nem indokolja a váltást, különösen akkor, ha a panel azonnal költözhető állapotban van.
Mi áll az árrobbanás mögött?
A szakértők szerint a panellakások iránti kereslet felfutása több tényező együttes hatásának eredménye. A panel továbbra is a legolcsóbb belépési pont a városi lakáspiacra, miközben a fenntartási költségei kiszámíthatóbbak, mint sok régebbi téglalakásé. Az azonnal költözhető kínálat különösen vonzó azok számára, akik nem akarnak vagy nem tudnak felújítással bajlódni.
Mindeközben a téglalakások árai sok helyen olyan szintre emelkedtek, amely már a fizetőképesség határát súrolja. A vásárlók jelentős része ezért nem lakástípust keres, hanem elérhető árú megoldást, és jelenleg ezt leggyakrabban a panel jelenti.
Összegzés: a panel szerepe megváltozott
A panellakások piaca nem lassul, hanem átalakul. Az árkülönbség a téglalakásokhoz képest folyamatosan szűkül, az alku lehetősége eltűnőben van, a döntési idők pedig drasztikusan lerövidültek. A panel ma már nem kényszermegoldás, hanem a lakáspiac egyik legfontosabb és legaktívabb szegmense.
Aki ma panellakást vásárol, nem olcsón jut hozzá, viszont továbbra is egy stabil keresletű, gyorsan forgó ingatlantípust választ. Ez a kettősség határozza meg a panelpiac jelenlegi és várható jövőjét is.
Hozzászólások