Az év eleje jó alkalom arra, hogy ne csak az aktuális hónapok számait nézzük, hanem tágabb idősávban értelmezzük a folyamatokat. A kiadó lakások piaca most különösen rászorul erre a fajta „hátralépésre”, mert első ránézésre ellentmondásos képet mutat. Rövid távon árcsökkenést látunk, miközben hosszabb időtávon a bérleti díjak továbbra is jelentősen a korábbi szintek felett állnak.
A legfrissebb adatok szerint országosan és Budapesten is alacsonyabb hirdetési bérleti díjak jellemzik a piacot, mint egy évvel korábban. Ez azonban csak a felszín. Ha néhány évvel hátrébb tekintünk, egészen más kép rajzolódik ki.
Rövid távú korrekció, hosszú távú drágulás
Ha 2022 januárjáig visszanyúlunk, világosan látszik, hogy négy év alatt a kiadó lakások átlagos havi díja országosan is érdemben megemelkedett. Vagyis miközben a piac most egyértelműen korrekciós fázisban van, a bérleti díjak szintje még mindig jóval magasabb, mint a járvány utáni időszak elején.
Ez különösen érdekes annak fényében, hogy az újépítésű lakások piacán tavaly gyakorlatilag nyoma sem volt annak a lassulásnak, amely az albérletpiacon már megjelent. A két szegmens közötti eltérés egyre látványosabb.
A többéves idősor azt is jól mutatja, miért érdemes óvatosan bánni a nyári hónapok adataival. Tavaly nyáron a bérleti díjak ismét megugrottak az egyetemi ponthatárok kihirdetése és az egyetemista lakáskeresés miatt, ám ez a lendület gyorsan kifulladt. Az ősz folyamán nemcsak a szezonális felár tűnt el, hanem az árak érezhetően vissza is estek.
Budapesten volt a leglátványosabb a korrekció: 2026 januárjára a fővárosi bérleti díjak már alacsonyabb szinten álltak, mint két évvel korábban. A többi egyetemi városban enyhébb volt a visszaesés, de ott sem alakult ki újabb árrali.
Ha azonban a 2022 eleji szinthez viszonyítunk, minden vizsgált nagyvárosban egyértelmű drágulást látunk. Pécsett körülbelül 37 százalékkal, Szegeden mintegy 44 százalékkal emelkedtek az átlagos bérleti díjak. A mezőnyből Debrecen lóg ki leginkább, ahol közel 90 százalékos növekedés történt négy év alatt.
Lakásméret szerint itt törik meg igazán a piac
A piac torzulása akkor válik igazán látványossá, amikor lakásméret szerint bontjuk az adatokat. Minél nagyobb az alapterület, annál élesebben rajzolódik ki a fizetőképesség határa, és annál nagyobb különbségek alakulnak ki a városok között.
A garzonlakások továbbra is a legstabilabb szegmenst jelentik. Nem véletlen, hogy a befektetők kedvencei: ezeknél a lakásoknál a legszélesebb a fizetőképes kereslet. Budapesten érdekes módon éppen ez a szegmens nem mutatott érdemi árcsökkenést az elmúlt évben, miközben Szegeden és Pécsett a legkisebb lakások váltak olcsóbbá.
Amint azonban a másfél-két szobás, majd a két és fél-három szobás lakások felé lépünk tovább, egyre szűkül a kereslet. Ezeknél a méreteknél már nem pusztán az abszolút bérleti díj számít, hanem az is, hogy az ár mennyire arányos a háztartások jövedelmével. Nem véletlen, hogy ezeknél a lakásoknál a hirdetési idők az elmúlt hónapokban jelentősen megnyúltak.
A legnagyobb törés a három és fél-négy szobás, illetve annál nagyobb lakásoknál jelentkezik. Különösen Budapesten látványos az esés: ebben a szegmensben a bérleti díjak számottevően csökkentek. A potenciális bérlők köre itt már rendkívül szűk, így a piac gyorsan reagált a fizetőképesség határára.
Összességében jól látszik, hogy a jelenlegi lassulás nem általános, hanem erősen szelektív folyamat. A kisebb lakások még képesek „elvinni” a piacot, a nagyobbaknál viszont egyre nehezebb valódi keresletet találni.
Egy szobára vetítve: a lakótárs-modell határai
Érdekes képet kapunk akkor is, ha az egy szobára jutó fajlagos bérleti díjakat vizsgáljuk. Ez a mutató jól mutatja, hogyan próbált alkalmazkodni a bérlői oldal az elmúlt évek drágulásához. Amikor az önálló lakás már nem fért bele, sokan fordultak lakótársi megoldások felé.
Budapesten 2024 nyaráig még emelkedtek az egy szobára jutó költségek, majd megtört a trend, és 2026 januárjára ezek az árak nagyjából a másfél évvel korábbi szintre tértek vissza.
Debrecenben és Pécsett ennél sokkal laposabb pálya rajzolódik ki: itt a lakótársi modell már korábban elérte azt a szintet, ahol nincs tér további drágulásra.
Szeged ebben az összevetésben kivétel, mivel itt a 2024-es helyzethez képest is érdemi emelkedést látunk.
Amikor az ökölszabályok értelmüket vesztik
A lakhatási költségekkel kapcsolatban gyakran hivatkozott pénzügyi szabály, hogy hosszú távon akkor fenntartható a helyzet, ha a bérleti díj nem haladja meg a nettó jövedelem 30 százalékát. Ennél magasabb aránynál már beszűkül a mozgástér a mindennapi kiadásokra, a váratlan költségekre és a megtakarításokra.
Ha a legutóbb publikált medián nettó jövedelemből, nagyjából 418 ezer forintból indulunk ki, akkor a „biztonságos” bérleti díj körülbelül 140 ezer forint lenne. Ebből azonnal látszik, hogy egy átlagos magyar bérlő gyakorlatilag sehol nem képes hosszú távon „normálisan” megfizetni egy átlagos kiadó lakást.
Szegeden és Pécsett a garzonok még nagyjából ebbe a sávba esnek, de itt vége is a történetnek. Nagyobb lakásoknál vagy jobb lokációknál az árak már messze elszakadnak attól a szinttől, amit egy medián jövedelmű háztartás biztonságosan elbírna.
Budapesten és Debrecenben a 30 százalékos szabály gyakorlatilag értelmezhetetlen: itt még a legkisebb lakások bérleti díja is jóval meghaladja azt a szintet, amit az átlagos jövedelmek indokolnának.
Ez az összevetés teszi igazán világossá, miért nem tud a bérleti piac jelenleg tovább drágulni. Nem a kereslet tűnt el, hanem a fizetőképesség fogyott el. A lakhatási költségek már rég túllépték azt a határt, amit az átlagos magyar jövedelmek hosszú távon, biztonságosan el tudnának viselni.
Hozzászólások