Keresleti piac alakult ki az észak- és bel-budai ingatlanpiacon. A kínálat jelenleg roppant szerény, ráadásul ennek egy jelentős része erősen túlárazott. Befektetők és befektetési körkép az ingatlanpiacon, 2021 nyarán, a Balla Ingatlan szakértőitől!
Befektetők és a piac - helyzetjelentés
A járvány időszaka alatt megállt az élet az ingatlanpiacon is. Voltak olyan időszakok a harmadik hullám során, amikor szinte egyáltalán nem csörgött a telefon - mondta Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak- és bel-budai irodájának szakmai vezetője. Az élethelyzetek azonban állandóan változnak. Emberek házasodnak, válnak, halnak meg, gyerekek születnek, így módosulnak a lakásigények is.
Ez az igény jelenik meg jórészt most is a budai ingatlanpiacon. Ugyanakkor a kínálat még ezt sem tudja kielégíteni. A szakértő szerint a kereslet egyelőre nem érte el a járvány előtti szintet, úgy tűnik, hogy az eladók még kivárnak.
A problémát súlyosbítja, hogy a meglévő kínálat jelentős része meglehetősen túlárazott. Nagyon ritkán lehet egymillió forint alatti négyzetméterárral találkozni, miközben ez az árszint a legtöbb esetben irreális. Ilyen árakon a legtöbb esetben nem lehet eladni az ingatlanokat. Így aztán ezek a lakások nem is kellenek senkinek, érdeklődő sincs rájuk - hangsúlyozta az ingatlanközvetítő.
Árak és kiemelt befektetői példák
Természetesen egy III. kerületi, békásmegyeri panellakás értékesítési négyzetméterára nem egymillió forint az ingatlanpiacon. Ugyanakkor egy tipikus, erősen felújítandó panelt, melyet egy éve még 24 millió forintért lehetett eladni, most 28 millió forint felett kínálnak. De például egy bel-budai, forgalmas út mellett fekvő, felújítandó ingatlannál már egymillió forint körüli négyzetméterárat határoznak meg, ami ennyiért eladhatatlan. Milliókkal olcsóbban lehetne csak értékesíteni - vélekedett Nagy Andrea.
Ha az elképzelt hirdetési árakért nem is lehet eladni ezen a területen lakásokat, azért az látszik, hogy szépen, lassan kúsznak felfelé az értékesítési árak. Ugyanakkor nehéz most reális árakról beszélni, mivel rendkívül hektikus a piac. A vevők is néha bizonytalanok, és ha valaki a szűkös kínálatban végre talál magának egy olyan lakást, ami megfelel az igényeinek, akkor a normálisnak tűnő árnál akár többet is hajlandó olykor fizetni.
A nagyon túlárazott ingatlanokra persze semmilyen érdeklődő nem jelentkezik, ráadásul a vevők is jellemzően alkudoznak. Azt ugyanakkor nem lehet állítani, hogy csak az olcsó ingatlanokat keresnék. Hiszen például a XII. kerületben jelentős igény mutatkozik például a jó állapotú, nagyobb, négyszobás ingatlanok iránt - már ha piacra kerülnek ilyenek -, akár újépítésűről, akár használtról legyen szó.
Persze, miközben az érdeklődők 250 millió forintért keresnek a bel-budai kerületekben négyszobás, használt családi házat, a kínálati árak már ennek az összegnek a kétszeresénél járnak - tette hozzá Nagy Andrea. Így 250 millió forintért legfeljebb erősen felújítandó sorházat lehet találni a II. vagy a XII. kerületben.
Az értékesítési idők a túlárazottság miatt nehezen kalkulálhatók. De ha egy ingatlant piaci áron kínálnak, akkor néhány hét alatt könnyen vevőre talál. A gyakorlatban viszont az a kérdés, hogy egy hirdetési ár mikorra “érik be”. Vagy mikor jön rá a tulajdonos, hogy fontosabb neki az, hogy eladja az ingatlanát, mint hogy hirdesse.
Bérlakások az ingatlanpiacon
Az ingatlanközvetítő kitért a bérlakások piacára is, ahol az árak visszakapaszkodtak a járvány előtti szintekre. Ugyanakkor mivel a kereslet is erős irántuk, így ezeken az árakon is találnak maguknak bérlőt. Mivel a kínálat vegyes, így az árak széles skálán mozognak: 200-500 ezer forint között. ÍEgy háromszobás házrész esetében például 300 ezer forintos havi bérleti díjról beszélhetünk a III. Kerület esetében.
Ennek ellenére a befektetők most egyáltalán nincsenek jelen a piacon. Pedig sok olyan bérbeadóval találkozik az ingatlanközvetítő, aki úgy véli, hogy még mindig nem tudnak jobb befektetést ingatlanvásárlásnál és -kiadásnál. Ezért ők nem is adják el a befektetésüket, mert az ingatlanban látják a legjobb helyen a pénzüket.
Ami pedig a jövőt illeti, a szakértő úgy vélekedett, hogy amennyiben nem kerül sor a hitelmoratórium feloldására a közeljövőben, akkor “fújjuk ezt a lufit tovább”, azaz a piaci árak szépen, csendesen emelkednek tovább. Változást legfeljebb a moratórium vége hozna, hiszen annak hatására valószínűleg elég sok ingatlan kerülne egyszerre a piacra, ami teljesen megváltoztatná a helyzetet.
